나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147257 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정평 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 6층 602호로서,(사용승인일 : 2021.11.22)
외벽 : 몰탈위 인조대리석 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 통행 가능한 도로(세로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147257 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제6층 제602호

건물명: 신영메트로시티

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 사용)

사용승인일: 2021년 11월 22일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 6층

1.3. 면적

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평) / 토지 지분: 5.3㎡

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평) / 건물 지분: 18.27㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (고양세무서장, 2023.01.19)

3.2. 인수되는 권리

주택임차권 (을구 1번): 대항력 있는 임차인 존재

- 임차인: 주택도시보증공사 (실제 사용자: 김 )

- 임차보증금: 185,000,000원

- 전입일자: 2021년 12월 27일

- 확정일자: 2021년 12월 15일

- 배당신고일자: 2024년 01월 09일

- 대항력: 있음

- 비고: 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임차보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 1번의 주택임차권입니다. 매수인(낙찰자)은 임차인에게 지급해야 할 보증금 185,000,000원 중, 배당을 통해 변제받지 못하는 금액 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥동 일대는 주상복합 형태로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 홈플러스, 시흥사거리 상권 등 생활 편의 시설이 근접해 있습니다. 검색 결과, 인근 지역(금천구)에서 소방서 건립을 두고 주민 반대나 과거 혐오시설이었던 소각장 등이 문화 공간으로 재탄생한 사례가 언급되나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

시흥초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 기타

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크는 185,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담입니다. 배당 절차에서 해당 금액 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액 전액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

6.2. 용도 불일치

오피스텔이 현황 주거용으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 관련 법규 적용 시 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역 제한

건축법, 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다. 최신 실거래가와 감정가를 고려하면 시세는 약 2.4억~2.5억 원 수준으로 추정됩니다. 그러나 1.85억 원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자에 큰 부담으로 작용합니다. 이 점을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변의 상업 및 주거 복합지대로서 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여 매우 공격적으로 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

- 최근 실거래가 (2024.07.30): 249,000,000원 (10층, 18.27㎡)

- 감정가: 240,000,000원

- 전용면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

권리분석 요약:

- 인수되는 임차 보증금: 185,000,000원 (대항력 있음, 배당 불충분 시 전액 인수)

- 경매 채권액 (HUG): 185,000,000원

입찰가 산정:

본건의 가장 큰 리스크는 1.85억 원의 대항력 있는 임차 보증금 인수입니다. 만약 임차인이 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면, 낙찰자가 이 금액을 인수해야 합니다. 경매 채권액이 임차 보증금과 동일하므로, 임차인이 배당받을 금액이 매우 적거나 없을 가능성이 높습니다.

이 경우, 매수인이 실질적으로 부담하는 총 금액은 '입찰가 + (185,000,000원 - 배당받는 금액)'이 됩니다.

총 부담액이 현재 시세(약 249,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

만약 임차인이 배당받는 금액이 0원이라고 가정한다면,

총 부담액 = 입찰가 + 185,000,000원

총 부담액 ≤ 249,000,000원

입찰가 ≤ 249,000,000원 - 185,000,000원 = 64,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 하며, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

(이 범위에서의 입찰 시, 총 투입금액은 약 2.85억 ~ 3.35억 원이 될 수 있어 시세를 초과할 수 있으나, 이는 임차인의 배당 여부에 따라 달라집니다. 만약 본인의 최대 투입 가능 금액이 2.0억 원이라면, 입찰가는 2.0억 - 1.85억 = 1,500만원이 될 수 있습니다. 하지만 이는 매우 낮은 금액이므로, 최초 입찰 시에는 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.