나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1104호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경149581
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제11층 제1104호 (화곡동, 메종드로제)
• 감정가: 394,000,000원
• 최저가: 201,728,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매4계 2024타경149581 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제11층 제1104호 (화곡동, 메종드로제) | 감정가: 394,000,000원 | 최저가: 201,728,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149581 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1104호

용도: 아파트

감정가: 394,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 허OO / 허OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 49.26㎡ (약 14.90평)

추정 분양면적: 약 68.96㎡ (약 20.86평) *공용면적 비율을 고려한 추정치

토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평) *대지권 미흡으로 인한 지분율 확인 필요

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제11층

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동 주민센터’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 가깝고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 도보 약 8분 거리에 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

남측 및 동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, **일반상업지역**에 해당하여 토지 효율성은 높으나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 **고도제한** 등의 규제를 받고 있어 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자(허OO)와 채무자(허OO)가 동일하여 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 예상됩니다. 강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)을 확보하여 진행하는 경매입니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 실거주자가 아닌 임차인이 거주하고 있을 경우, **대항력 있는 임차인의 존재 여부**가 가장 중요합니다. 임차인의 유무 및 배당요구 현황에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 확인을 통해 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 편의시설

도보 3분 거리에 편의점, 가까운 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 주변에 먹자골목 상권이 형성되어 있어 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 무난한 수준입니다.

4.3. 혐오시설 검토

공개된 자료 및 주변 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, **일반상업지역** 특성상 유흥업소나 소음 유발 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 제한 사항

가장 큰 리스크는 **고도 제한**입니다. 일반상업지역에 위치함에도 불구하고 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인해 건물의 높이나 용적률 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 상태이므로, 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 소송이나 인도 명령을 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 역세권에 근접하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 **일반상업지역 내의 주거용 부동산**이라는 장점을 가지고 있습니다. 13층 건물 중 11층의 고층으로 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 고도 제한 등 여러 가지 규제가 복합적으로 작용하고 있어 장기적인 개발 투자보다는 **단기 시세차익 또는 임대수익**을 목표로 하는 것이 합리적입니다. 임차인 현황 파악은 필수입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 2, 5호선 까치산역 더블 역세권에 가까운 우수한 교통 환경과 풍부한 근린생활시설.

고층 (11층): 상대적으로 우수한 조망권 및 일조권 확보.

일반상업지역: 주거 기능과 상업 기능이 혼합되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계