나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4234 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4234 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경4234 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 12, 제4층 제401호 (독산동, 우미휴먼빌) | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 132,608,000원 | 용도: 다세대주택

1. 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경4234 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제4층 제401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 259,000,000원으로 산정되었으며, 소유자는 사OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본건은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 제4층 제401호로서, 2019년 5월 20일에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택입니다.

건물 전용면적은 25.28$\text{ m}^2$ (약 7.65평)이며, 토지 지분 면적은 11.41$\text{ m}^2$ (약 3.45평)입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

토지는 인접도로대비 등고 평탄한 가장형이며 서측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건으로 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변에 독산3동주민센터와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며 제1종지구단위계획구역(문성생활권)으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 및 규제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2.4. 혐오 시설

주변에 명시적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 장애물제한표면구역(진입표면구역) 및 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m)에 해당하므로, 건축 행위 시 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건으로, 일반적인 다세대주택의 매각 형태이며, 낙찰 시 소유자는 건물과 토지 지분을 모두 취득하게 됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 현재 미상이나, 경매의 '주의사항'에서 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다.

이는 낙찰자가 원칙적으로 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하지 않는다는 조건이나, **이 조건의 성립(주택도시보증공사의 포기) 여부가 낙찰자의 인수금액에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 법원 공고 및 관계 서류를 통해 해당 조건의 이행 및 최종 권리 소멸 여부를 철저히 확인해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.**

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2019년식으로 건물 상태가 양호하며, 서울 내 준주거지역에 위치하여 입지 조건이 우수한 소형 다세대주택입니다. 소형 평형(전용 약 7.65평)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등의 실수요 목적이 높을 것으로 예상됩니다.

다만, '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 권리분석의 핵심 사항이므로, 해당 조건의 충족 여부를 최종적으로 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리관계가 명확해지면 안정적인 투자 물건이 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 신축급 다세대주택: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2. 준주거지역 토지: 도시지역 내 준주거지역에 위치하여 향후 토지 가치 측면에서 일반 주거지역 대비 높은 잠재력을 가집니다.

3. 소액 투자 접근성: 2억 5천 9백만원의 감정가로 서울 지역 내 소형 주택 투자 물건을 찾는 투자자에게 매력적인 가격대입니다.

4. 교통 및 생활 편의성: 인근 버스정류장과 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계