나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4081 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4081 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경4081
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제5층 제502호 (개봉동, 대우스위트힐)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경4081 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제5층 제502호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 363,000,000원 | 최저가: 185,856,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4081 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 방3/거실/화장실 구조)

감정가: 363,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용): 46.17제곱미터 (약 13.96평)

토지면적: 30.92제곱미터 (약 9.35평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제5층

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택) (방 3개 구조로 실거주에 적합)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 1호선 개봉역 및 오류동역이 소재하고 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 제한이 일부 있으나, 일반적인 주거용 건물로는 적합합니다. 공항시설법 및 군사시설 보호법상의 제한사항이 있으므로, 향후 증·개축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권을 모두 취득합니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다.

3.2. 주의사항 및 임차인 분석

가장 중요한 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 해당 임차보증금의 잔액에 대한 책임을 부담하지 않는 조건으로 매각된다는 의미이며, 입찰자가 명도에 대한 리스크를 줄일 수 있는 유리한 조건입니다. 다만, 법원의 매각조건을 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으므로, 실제 점유 관계는 낙찰 후 명도 진행 시 정확히 파악해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활정보

주변은 다세대/연립주택이 밀집한 주거지역으로, 주거 생활에 필요한 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 개웅중학교 등 교육시설이 위치하며, 대중교통(지하철 1호선) 접근성이 양호하여 서울 서남부권 직장인들의 실거주 수요가 존재할 수 있습니다.

감정평가서 상 주변에 주거환경을 저해할 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 내부 구조 및 이용상태

내부구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성된 도시형생활주택으로, 신혼부부 또는 3인 이하 가구의 실거주에 적합한 면적과 구조입니다.

현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조도는 탐문 및 외부 관찰을 토대로 작성되었으므로, 내부 상태는 잔금 납부 후 직접 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '권리 분석'에서 언급된 매각 조건 외에는 없는 것으로 판단됩니다. 이 매각조건은 오히려 낙찰자에게 유리할 수 있으나, 조건의 이행 여부 및 명도 관련 상세 내용은 반드시 입찰 전 법원 자료를 통해 재확인해야 합니다.

내부 구조 및 이용 상태는 현장조사 시 상세히 파악되지 못했으므로, 인근 유사 물건 시세 및 내부 상태를 유추하여 입찰 가격을 결정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

지하철 1호선 개봉역 및 오류동역을 근거리에서 이용할 수 있는 역세권 입지로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

방 3개 구조로 실제 주거 선호도가 높은 면적대이며, 서울시 구로구 내 상대적으로 합리적인 가격대에 소형 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

토지/건물 일괄매각으로 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 양호한 교통 접근성과 실거주에 적합한 구조를 갖춘 다세대주택으로, 서울 내 소형 주택 투자처로 매력이 있습니다.

특히 임차권 승계인(주택도시보증공사)의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각은 낙찰자에게 명도 리스크 및 추가적인 보증금 부담 리스크를 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

입찰자는 반드시 임차인 관련 특이사항을 명확히 이해하고, 인근 시세를 철저히 분석하여 안전마진을 확보하는 가격으로 입찰하는 것을 권유 드립니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계