나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4432 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4432 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4432
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13, 제5층 제502호 (개봉동, 포유빌)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 138,240,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경4432 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13, 제5층 제502호 (개봉동, 포유빌) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경4432 (1) 다세대주택

1.1. 개요 및 권리분석

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4432 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

건물면적 (전용면적): 27.08㎡ (약 8.19평)

*분양면적은 전용면적에 공용면적을 합산한 면적으로, 본건은 다세대주택이므로 전용면적을 기준으로 함.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다.

**권리분석**

본건은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

가장 큰 권리분석상 특이사항이자 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 대신 변제하고 임차인의 권리(임차보증금반환채권)를 승계받은 후, 그 승계한 채권 중 경매를 통해 배당받지 못하는 잔액에 대해 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각된다는 의미입니다. 매수자는 경매 절차상 법원 결정에 따라 주택도시보증공사가 요구하는 임차보증금 잔액을 추가로 인수할 위험은 없어 보입니다. 다만, 입찰 전 매각물건명세서 등을 통해 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 입지조건 및 건물 현황

**위치 및 교통 상황**

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 제반 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 개봉역 인근으로 이동이 용이하여 역세권의 이점을 일정 부분 누릴 수 있습니다.

**건물의 구조 및 이용상태**

건물명: 포유빌

사용승인일: 2021.04.16.로 비교적 신축급 컨디션을 갖추고 있습니다.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 502호입니다. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

**토지이용계획**

도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 건폐율 및 용적률 적용에 비교적 유리한 주거지역에 속합니다. 다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역(진입표면) 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등의 규제를 받고 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 건물의 신축/증축 시 일정 부분 제한이 있을 수 있으나, 현황 건물이 존재하므로 직접적인 사용상 제한은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

**상권분석**

개봉역 인근의 상권을 이용할 수 있으며, 주거지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활 편의시설(마트, 병원, 약국, 카페 등) 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 생활 편의시설 인프라가 갖추어져 있습니다.

**생활정보 및 혐오시설**

인근에 경인중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변은 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 생활 소음은 있으나 대체로 조용한 주거 환경으로 판단됩니다. 주변 탐색 결과, 직접적으로 주거 환경에 악영향을 미치는 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 공원묘지, 고압선 등)은 발견되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

**잠재적 리스크**

1. **임차인의 명도**: 주의사항에 명시된 주택도시보증공사 관련 권리관계는 매수인에게 인수되지 않는 조건이지만, 실제 임차인의 명도 과정에서 저항이 있을 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대해 포기하는 조건이므로 명도 협상에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

2. **다세대주택의 환금성**: 아파트에 비해 다세대주택은 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 신축급 건물(2021년 사용승인)이며 역세권의 이점을 가지고 있어 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. **대출 규제**: 다세대주택에 대한 대출 심사 기준이 아파트보다 까다롭거나 LTV/DTI 비율이 낮게 적용될 수 있으므로, 자금 계획 시 대출 가능 여부와 한도를 미리 점검해야 합니다.

**종합 의견**

본 건은 2021년 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 전용면적 약 8평의 원룸 또는 1.5룸 구조로 예상됩니다. 개봉역 인근의 양호한 교통과 주거 편의시설을 갖춘 입지에 있습니다. 감정가는 2억 7천만 원으로 주변 시세 대비 적정성을 판단하여야 하며, 신축급 주택에 대한 실수요 및 소액 투자 수요 모두를 고려할 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 배당 잔액 포기 조건은 권리관계 측면에서 매수자의 리스크를 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

1.5. 투자 포인트

1. **신축급 건물**: 2021년 건축으로 건물 상태가 양호하여 수리 비용 절감 및 임차인 선호도가 높습니다.

2. **역세권 입지**: 지하철 개봉역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. **권리관계 리스크 감소**: 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건으로, 경매 낙찰 후 임차보증금 잔액을 매수인이 추가로 인수할 부담이 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

4. **실수요 및 소액 임대 투자 적합**: 서울 내 역세권 신축급 소형 주택으로 실수요자의 거주 목적이나, 안정적인 임대수익을 기대하는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계