나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4661 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4661 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경4661 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제에이동 제3층 제302호 (화곡동, 제이팰리스) | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 152,576,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4661 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

감정가: 298,000,000원

건물 전용면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

토지 지분면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

사용승인일: 2020.08.14. (약 5년차 신축급 건물)

1.2. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

지하철 5호선 '까치산역'이 인근에 소재하고 있어 지하철 이용 편의성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 무난합니다. 도보권 내 초등학교가 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

인접 도로상태는 북측 약 4미터, 동측 약 5미터 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 주차가 용이한 피로티 구조입니다.

2. 물건 상세 정보 및 권리 분석

2.1. 물건 상세 정보

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재타일 붙임으로 마감되어 있으며, 2020년 건축된 신축급 건물로서 관리가 용이할 것으로 예상됩니다. 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 피로티주차장을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 상 '제2종일반주거지역(7층이하)'에 속하며, '원추표면구역(공항시설법)' 및 '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 중첩된 규제가 있으나, 이는 해당 지역의 공통 규제사항으로 건축 시 이미 반영된 부분입니다.

2.2. 권리 분석 및 특이 사항

본 물건은 소유자 및 채무자가 '송OO'로 동일하며, '주OOOOOOO'가 채권자로 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

가장 큰 주의사항이자 권리 분석의 핵심은 임차인 관련 조건부 매각입니다. '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 HUG로부터 해당 보증금 잔액을 인수하지 않는다는 조건이므로, *입찰자는 해당 조건이 법원에서 확실히 수용되어 종결되는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.* 이 조건이 충족되지 않으면 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다. 임차권이 등기되어 있으므로 등기사항전부증명서 및 법원 문건을 통해 임차인의 정확한 보증금액, 대항력 여부, HUG의 승계 및 포기 조건 이행 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 상권 및 생활 정보

인근에 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하고, 지하철 5호선 까치산역을 통해 목동, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 접근성이 확보됩니다. 주거지 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리하며, 주위는 다세대, 단독주택 위주의 안정적인 주거 상권입니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 권리분석상 가장 중요한 리스크는 'HUG의 임차보증금 잔액 반환청구권 포기 조건'의 이행 여부입니다. 조건부 매각이므로 조건 미충족 시 낙찰자는 잔금을 납부해도 소유권을 완전히 가져오기 어려울 수 있습니다. 입찰 전 법원에 해당 조건 이행에 대한 확인 과정을 거쳐야 합니다.

둘째, 토지이용계획 상 '원추표면구역(공항시설법)'으로 지정되어 있어 김포공항 이착륙 항공기의 비행 경로에 포함될 수 있으며, 이로 인한 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

셋째, 건물은 다세대주택으로 아파트에 비해 환금성(현금화 용이성)이 다소 낮을 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

* **신축급 건물:** 2020년 8월 사용승인으로 준공 5년 차의 깨끗한 건물 상태는 매력적입니다.

* **역세권 입지:** 지하철 5호선 까치산역 인근으로 출퇴근 환경이 양호합니다.

* **소형 주택 선호:** 1인 가구 증가 추세에 따라 전용 29.79㎡ 규모의 도시형생활주택 수요는 꾸준합니다.

종합 의견:

본 물건은 입지와 건물의 상태 면에서는 우수한 투자 가치를 지니고 있으나, '주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각'이라는 특수 권리관계가 존재합니다.

따라서 입찰 전 반드시 **법원 및 관계 기관(HUG)을 통해 임차보증금 잔액 포기 조건의 정확한 내용과 이행 절차를 철저히 확인**하는 것이 가장 중요합니다. 권리관계에 대한 명확한 해소 방안을 마련할 수 있다면, 감정가 대비 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 것입니다. 권리분석의 난이도가 있으므로 전문가의 조언을 받아 진행하는 것을 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계