나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5466 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5466 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경5466 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 44-13, 제3층 제302호 (화곡동, 포르테하임) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 171,008,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (서울남부지방법원 2025타경5466 (1))

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제302호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다. 2022년 3월 28일 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보

감정가: 334,000,000원

전용면적: 건물 $29.95\text{m}^2$ (약 $9.06$평)

토지면적: $17.78\text{m}^2$ (약 $5.38$평)

1.3. 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며, 해당 건물은 신축급(2022년 사용승인)의 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통시됩니다.

인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하는 더블 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 토지 및 건물 전체를 일괄 매각합니다.

본 건의 감정평가금액은 334,000,000원입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 권리분석 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없음을 전제로 하는 조건부 매각일 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 이 조건을 확인하고 매각 조건의 효력 및 범위에 대해 철저한 검토가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

인근에 전통시장 및 대형마트, 편의점 등이 위치하고 있어 주거 편의성이 높은 편입니다.

4.2. 생활 환경

주변 환경은 다세대주택 등이 혼재하는 일반 주거지대로서, 인근 주민의 후기에 따르면 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 치안 상태도 양호한 것으로 평가됩니다.

*혐오시설 유무: 인근의 주거 환경 분석 결과, 대규모의 쓰레기 매립장, 소각장, 장례 시설 등의 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 임장 및 추가적인 지역 정보 확인은 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 매각 조건 리스크: '임차보증금반환청구권 포기 조건' 매각이므로, 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각 허가가 불허될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

2) 주거 지역 리스크: 다세대주택이 밀집된 지역 특성상 주차 공간의 협소함이나 일조권 등에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다.

3) 지역 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등의 건축 제한이 적용되므로, 향후 재개발/재건축 추진 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 '까치산역' 더블 역세권의 우수한 교통 입지와 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

다만, 배당받지 못한 임차보증금에 대한 권리 포기 조건 매각이라는 특수성이 있으므로, 입찰 희망자는 이 조건의 정확한 이해와 함께 법원의 공고 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 대비 투자 가치는 양호한 것으로 판단됩니다.

5.3. 투자 포인트

1) 더블 역세권: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지.

2) 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적음.

3) 권리분석 명확성: 조건부 매각이지만, 조건을 만족할 경우 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 없어져 권리 관계가 명확해짐. (조건 성립 시)

4) 소형 주택 투자: 전용면적 약 9평대의 소형 주택으로 1인 가구 및 신혼부부 수요가 꾸준한 지역의 투자 물건으로 적합함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계