나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9022 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3934-3 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9022 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3934-3 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경9022 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3934-3 | 감정가: 148,503,000원 | 최저가: 72,766,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 제주시 한경면 농지 (전, 답)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경9022 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3934-3 외 (토지매각)

용도: 전, 답 (농지)

토지면적: 839.00㎡ (약 253.80평)

감정가: 148,503,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO/영OOOOOOOO/제OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 감정평가 및 현황 요약

감정평가 요약: 본건은 제주시 한경면 소재 농지(전, 답)로, 주위는 양어장 및 전 등으로 이루어진 지역임. 기호1(전)은 인접필지 대비 평지인 부정형 토지로 휴경 상태이며, 북동측으로 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함. 기호2(답) 역시 휴경 상태의 평지이며, 지적상 도로 및 콘크리트 포장도로에 접하여 차량 접근은 보통시 됨.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주 서쪽 끝 한경면에 위치하며, 고산리는 면 소재지인 신창리보다 5일장 등 시가지 기능이 더 발달한 지역입니다. 농지 주변은 주로 양어장과 밭으로 둘러싸인 전형적인 농촌 외곽 입지입니다. 지목은 전(밭)이나 현재 휴경 상태이며, 평탄한 지형으로 농작업 용이성이 높습니다. 도로 접근성은 기호1, 기호2 공히 포장도로에 접하고 있어 비교적 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건이 위치한 고산리는 농지 외곽 지역으로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않지만, 고산리 시가지에는 5일장이 열리는 등 한경면 내에서는 생활 편의시설이 비교적 갖춰진 곳입니다.

생활정보: 제주시의 '15분 도시' 계획에 따라 읍·면 지역의 부족한 교육, 의료, 문화 등 생활 인프라 확충이 추진되고 있어 장기적으로 생활 여건 개선의 여지는 있습니다. 또한, 제주도 서쪽 끝의 수월봉 및 고산지질공원, 차귀도 등 관광 명소와 인접하여 전원생활 또는 체험 농장 개발 등과 연계한 잠재력은 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없습니다. 공부와의 차이 및 임대차 관계는 없는 것으로 확인되어, 등기부상 특별한 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 공법상 제한 및 특이사항

핵심 제한 사항: 농지취득자격증명서 제출 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로, 투찰 전 농업경영계획서 등을 준비하여 자격 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획: 기호1, 2 모두 '계획관리지역'으로 지정되어 있어 보전녹지 등 타 용도지역보다 개발 행위의 폭이 넓은 편입니다.

복합적 규제: 그러나 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 중첩된 규제가 존재하므로, 개발 시 개별 법규에 따른 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 경관보전지구 및 역사문화환경보존지역 등의 규제는 건축물의 용도, 규모, 높이 등에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 혐오시설

4.1. 잠재적 리스크

농지법 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다. 매수 희망자는 농업인 자격을 갖추거나 농지 이용 목적에 맞는 명확한 계획이 필수입니다.

개발 제한 리스크: '계획관리지역'의 장점에도 불구하고, 각종 보전지구와 심의대상 구역으로 지정되어 있어 용도 변경이나 개발 사업 진행 시 행정 절차가 까다롭고, 원하는 건축 행위가 제한될 가능성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 (환경 리스크)

인근 환경 리스크: 본 건의 정확한 위치는 불분명하나, 제주시 한경면 농지 일대에서 대규모 불법 폐기물 매립 사건이 발생한 전례가 확인되었습니다. 따라서 본 건 토지 인근 농지 환경에 대한 철저한 현장 조사(폐기물 매립 여부 등)가 필요하며, 이러한 환경 문제는 잠재적인 혐오시설 또는 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주 서쪽 끝의 '계획관리지역' 내 농지라는 점에서 장기적인 관점의 투자 가치를 지니고 있습니다. 감정가 기준 약 253.80평의 비교적 넓은 면적의 평탄한 농지로 농지로서의 활용도는 높습니다. 그러나 농지취득자격증명이라는 필수 요건과 다양한 중첩 규제, 인근 지역의 환경 리스크는 투자 시 신중한 검토를 요하는 중대한 단점입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 지역의 비교적 개발 행위가 자유로운 '계획관리지역'이라는 점입니다. 향후 개발 또는 용도 변경의 여지가 타 용도지역 대비 넓습니다.

안정적인 권리: 등기부상 권리관계는 비교적 깨끗하며, 제시외 물건 등 매수인의 부담이 될 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

미래가치: 제주시의 생활 인프라 확충 정책이 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 가능성이 있습니다.

결론: 본건은 농지 취득 자격이 확실하고, 중첩된 공법상 규제를 면밀히 파악하여 장기적인 개발 또는 전원생활을 계획하는 실수요자나 투자자에게 적합하며, 입찰 전 현장 조사 및 농취증 확보 가능성 확인이 필수입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계