나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10282 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 449 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10282 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 449 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경10282
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 449
• 감정가: 183,920,000원
• 최저가: 63,085,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매9계 2024타경10282 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 449 | 감정가: 183,920,000원 | 최저가: 63,085,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서: 서귀포시 강정동 과수원 (2024타경10282)

1.1. 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2024타경10282 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 강정동 449

용도 과수원 (공부상 지목: 전)

매각대상 토지매각 (과수목 포함 평가)

경매구분 부동산임의경매

감정가 183,920,000원

1.2. 면적 정보

토지면적 1,210.00㎡ (약 365.9평)

건물면적 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매수신청보증금 반환 불가).

과수목을 포함하여 감정평가됨.

토지대장상 지목은 ‘전’ 이나 현황은 ‘과수원’으로 이용 중임.

2. 입지 조건 및 환경 분석

본건 토지는 서귀포시 법환동 소재 ‘제주월드컵경기장’ 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전원주택, 공동주택, 소규모 상가, 과수원 및 전 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 농업용 시설이 복합된 형태를 보입니다.

인접 도로대비 완경사의 부정형 토지이며, 현재 과수원으로 이용되고 있습니다.

교통상황 및 접근성 본건은 맹지(인접 도로가 없는 토지)이므로 차량 접근이 불가능하여 제반 교통 사정이 불편한 점은 매입 전 고려해야 할 주요 리스크입니다.

3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산임의경매 사건이며, 매각대상은 토지입니다.

등기부 상 권리 관계는 소유자(오OO), 채무자(주OOOOOOOO), 채권자(모OOOOOOO)의 관계로 확인됩니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 토지 외 건물 등은 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없다면 권리 분석 상의 하자(문제)는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 임대 관계는 미상인 바, 현장 확인 및 명도(점유 이전) 관련 준비가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 강정동 일대는 ‘제주월드컵경기장’ 근거리에 있으나, 해당 토지 자체는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 주위 환경은 주택과 농지 혼재 지역입니다.

따라서 상업적인 입지 조건보다는 전원주택이나 소규모 농업 활동을 위한 입지로 보는 것이 타당합니다.

혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 입지 환경 평가 시 주변의 농업 시설 및 주거 시설 분포를 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 (농취증) 필수: 본건은 농지(과수원)이므로, 매수 희망자는 관할 지자체로부터 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

맹지 리스크: 차량 접근이 불가능한 맹지이므로, 건축 행위나 농산물 운반 등 토지 이용에 심각한 제약이 있습니다. 향후 건축 등 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 매입)가 필수입니다.

법규 제한: 가축사육제한구역(일부 제한), 상대보호구역(학교 환경 관련), 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 있으므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중인 점을 인지하고, 농지 관리 의무 이행에 주의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서귀포시 강정동에 위치한 약 365.9평 규모의 과수원으로, 토지 감정가 대비 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

최고의 입지: 제주월드컵경기장 근거리이며, 주변에 주택단지가 형성되어 잠재적인 개발 수요가 있을 수 있습니다.

투자의 핵심은 '맹지' 탈출 여부입니다. 현재의 가치는 맹지로서의 이용 제약이 반영된 것으로 보입니다. 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 가능성에 따라 가치가 크게 상승할 여지가 있습니다.

농지 투자: 농지취득자격증명을 갖춘 실수요자 또는 농업 경영 목적으로 접근하는 것이 유리합니다. 과수목이 포함되어 평가되었으므로 즉시 농업 활동을 시작할 수 있습니다.

투자 포인트

1. 맹지 해소 시 지가 상승 잠재력: 인접 토지와의 협상을 통해 도로를 확보할 수 있다면, 토지 가치가 획기적으로 개선될 수 있습니다.

2. 제주 농지 실수요: 비교적 넓은 평수(365.9평)의 농지를 필요로 하는 농업 실수요자에게는 접근 가능한 가격대일 수 있습니다.

3. 장기 투자: 개발 제한이 다소 있으나, 서귀포시 주택 및 농지 혼재 지역이라는 점을 고려할 때 장기적인 관점에서 접근하는 것이 적절합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계