나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10688 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4 한탑주상복합 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 "외도초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층,지상12층 건물 내 3층 307호로서,
외벽: 드라이비트, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, "업무시설, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2024타경10688 (1) 사건으로, 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4번지에 위치한 한탑주상복합 3층 307호입니다. 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 12층 중 3층에 해당합니다. 감정평가액은 128,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 "외도초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 건물은 북측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 이예지 씨가 존재합니다. 임차인 현황에 따르면 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 형식적인 표기일 수 있으며, 실제로는 보증금 및 차임이 존재하거나, 혹은 등기부상 권리로 인해 인수되는 금액이 있을 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 14번으로 2021년 12월 10일자 이예지 씨 명의의 전세권이 설정되어 있으며, 권리 금액은 75,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면 본 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 11일자 을구 15번 근저당권(채권자: 홍만수, 금액: 70,000,000원)입니다. 이 외 다수의 가압류, 근저당, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 199,075,885원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 외도일동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 통상적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 인근에 외도초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 주변에는 다양한 상가와 주택 단지가 분포하고 있습니다. 최근 매매 사례를 보면, 40.26㎡(약 12.18평) 면적의 오피스텔이 2025년 4월 76,000,000원, 2025년 11월 70,000,000원, 2024년 2월 53,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본 건의 감정가(128,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 외도초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까이 있어 시내 접근성이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 전세권(75,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 매입 비용을 높이는 요인으로 작용합니다. 또한, 최근 실거래가(53,000,000원 ~ 76,000,000원)가 감정가(128,000,000원)보다 현저히 낮다는 점은 감정평가의 적정성 문제와 향후 시세차익에 대한 불확실성을 야기합니다. 현장 조사가 폐문 등으로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했다는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라 현재 점유 및 사용 상태에 대한 불확실성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 외도동 지역에 위치한 오피스텔로, 외도초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 75,000,000원의 선순위 전세권을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 최근 거래된 시장 가격을 상회하는 금액입니다. 따라서 실질적인 총 매입 비용이 현재 시장 가치보다 높아질 가능성이 매우 크며, 투자로서의 매력은 현저히 떨어집니다. 감정가 역시 시장 시세와 괴리가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 제한적입니다. 만약 인수해야 하는 전세권 75,000,000원이 실제 시장가치보다 높게 책정되었거나, 향후 전세권자와의 협상을 통해 유리한 조건을 확보할 수 있다면 가격 메리트가 발생할 수 있습니다. 또한, 2008년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 외도초등학교 인근이라는 점은 주거 가치 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(40.26㎡ 기준, 53,000,000원 ~ 76,000,000원)와 인수해야 할 전세권 75,000,000원을 고려할 때, 본 건의 실질적인 총 취득 비용은 최소 75,000,000원에서 시작됩니다. 이는 시장 가격을 상회하는 수준이므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(128,000,000원)와 실거래가, 그리고 인수 부담을 종합적으로 고려했을 때, 투자 리스크가 매우 높습니다.

이에 따라, 총 취득 비용이 시장가치 범위 내 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 본 건의 시장 가치를 70,000,000원으로 보수적으로 추정한다면, 75,000,000원의 인수 전세권을 고려할 때 입찰가는 마이너스가 되어야 하므로 사실상 낙찰받기 어렵거나 손해가 예상됩니다.

보수적인 관점에서, 총 취득 비용이 최근 최저 거래가인 53,000,000원을 넘지 않도록 하려면 입찰가는 음수가 됩니다. 그럼에도 불구하고, 낙찰을 고려한다면 최소한의 비용으로 참여하는 것이 합리적입니다.

따라서, 총 취득 비용이 75,000,000원 ~ 85,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 예상 입찰가는 10,000,000원으로 제안하며, 이는 총 취득 비용이 85,000,000원이 됨을 의미합니다. 투자 시에는 반드시 전문가와 상의하여 인수하는 전세권의 실제 가치와 향후 시세 변동 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.