나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10688 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4 한탑주상복합 3층307호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10688 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4 한탑주상복합 3층307호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경10688 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우령2길 3-3, 3층307호 (외도일동,한탑주상복합) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 43,904,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 매각 구분

사건번호: 제주지방법원 2024타경10688 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4 한탑주상복합 3층 307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

건물면적: 56.49㎡ (약 17.10평, 전용면적)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상12층 건물 중 3층 307호

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 난방(보일러) 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 제주시 외도이동 소재 "외도초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

본건 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거와 상업 기능이 결합된 형태를 띠고 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 원활하게 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

제반교통상황은 보통 수준으로 제주 시내 접근 및 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 형태이며, 현재 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성과 출입이 매우 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자: 차OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO (사망한 채무자)

채권자: 홍OO

경매구분: 부동산임의경매로, 채무 불이행에 따른 담보권 실행 경매입니다.

3.2. 매각 물건 및 공부와의 차이

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식(토지/건물일괄매각)이므로, 건물 철거 등의 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

공부(등기부 및 건축물대장 등)와 실제 이용현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임대차 관계 및 명도

현재 임대관계는 미상(확인되지 않음)으로, 매각 후 최고가 매수인은 실제 점유자를 파악하고 인도명령 신청 또는 명도소송 등의 과정을 통해 명도를 진행해야 합니다.

점유자가 소유자, 채무자, 또는 대항력 없는 임차인일 경우 명도에 큰 어려움은 없으나, 명도에 필요한 시간과 비용을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 오피스텔은 외도일동의 주거 밀집 지역 인근에 위치하고 있어, 주로 인근 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설(식당, 편의점, 학원 등)이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

오피스텔 특성상 1~2인 가구의 주거 수요 및 소규모 업무 시설 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

도보 거리 내에 "외도초등학교"가 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 많아 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

제반교통상황이 보통 수준이므로, 차량을 이용한 제주 시내 주요 시설 접근성도 무난합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 명도 관련 리스크

현재 임대관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 점유 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

채무자가 사망(망)하였기 때문에, 상속 관계를 확인하고 상속인이 점유하고 있을 경우 명도 진행에 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무 (주변 환경)

인터넷 검색 및 지리 정보를 통한 예비 조사 결과, 본건 소재지(외도일동 505-4 인근) 주변에서 특이할 만한 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대형 변전소, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 소음, 냄새, 일조권, 사생활 침해 등 개인적으로 기피할 수 있는 환경 요소를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 오피스텔 물건으로, 외도초등학교 인근의 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

감정가(128,000,000원) 대비 전용면적 56.49㎡(약 17.10평)로 면적 대비 감정가가 높지 않은 편입니다.

경매 구분이 부동산임의경매이고 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순한 것으로 보이나, 채무자가 사망했고 임대관계가 미상인 점은 명도 시 추가적인 변수로 작용할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 입지: 제주 시내와 가까우면서도 주거 환경이 양호한 외도동에 위치하며, 대로변과 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

수익형 부동산: 오피스텔은 임대 수익을 목적으로 하는 수익형 부동산이므로, 주변 임대 수요 분석을 통해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

면적 및 구조: 약 17평형대의 전용면적으로, 소형 아파트 대체 또는 1~2인 가구 주거용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

일괄 매각의 안정성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 이슈가 없습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계