나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10107 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10107 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경10107
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1
• 감정가: 3,717,948,000원
• 최저가: 1,821,795,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

제주지방법원 경매9계 2024타경10107 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 감정가: 3,717,948,000원 | 최저가: 1,821,795,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경10107 (1))

1.1. 물건 개요

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 외 토지 총 9필지를 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 면적이 2만 제곱미터 이상인 대규모 농지로서, 성산 지역의 개발 잠재력을 가진 토지 매각 물건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2024타경10107 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 외

용도: 전 (현황 과수원 및 전)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 3,717,948,000원

토지면적: 20,665.00㎡ (약 6,251.24평)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 과수목 일괄 포함)

1.2. 물건 상세 정보

이용 현황: 총 9필지(기호 1~9)로 구성되며, 과수원(4필지) 및 전(5필지)으로 이용 중입니다.

도로 조건: 기호 1~7은 인접 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 기호 8, 9는 남측 노폭 약 3~4미터 시멘트 포장도로에 접합니다.

제한 상태: 전 필지가 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(일부 제한)이며, 특히 *토지거래계약에관한허가구역* (제2공항 개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다. 기호 4, 5는 추가로 *역사문화환경보존지역*의 제한을 받습니다.

특이사항: 중복사건으로 경매 취하의 가능성이 있습니다. 매수인은 *농지취득자격증명*을 반드시 제출해야 합니다 (미제출 시 보증금 몰수). 제시외 건물(총 178.90㎡) 및 과수목이 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건

본 물건은 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, "동남초등학교" 남서측 원거리에 자리하고 있습니다.

주위는 전, 과수원 등이 혼재된 전형적인 농촌 지대입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로가 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

성산읍은 *제주 제2공항 건설사업 예정 지역*과 관련하여 관심이 집중되는 지역이며, 본 물건 역시 토지거래허가구역으로 지정되어 미래 개발 압력을 받고 있는 지역에 속합니다.

3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(오OO)와 소유자(오OO)가 동일하여 복잡한 임대차 관계의 가능성은 낮아 보입니다.

*농지취득자격증명 필수*: 본 물건은 현황상 농지(전, 과수원)이므로, 낙찰자는 지정된 기한 내에 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

*제시외 건물 및 과수목*: 매각 대상에 제시외 건물(총 178.90㎡) 및 과수목이 포함되어 있어, 별도의 명도나 철거 분쟁 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 제시외 건물의 상태 및 활용 방안에 대한 현장 확인이 필요합니다.

*중복사건*: 중복사건의 경우 채권자의 이의신청 및 채무 변제에 따라 경매가 취하될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건은 개발 밀도가 낮은 농지 지역에 위치하므로 일반적인 상업 시설이나 생활 편의시설을 분석하는 것은 의미가 없습니다.

상권 분석보다는 *잠재적 개발 가치* 분석에 중점을 두어야 합니다. 제2공항 개발사업 예정지 주변의 토지거래허가구역 내에 있어, 향후 공항 개발 진척 상황에 따라 토지 가격의 상승 가능성을 기대할 수 있는 투자 환경입니다.

5. 생활 정보

인근 시설: 주위는 전, 과수원 등이 혼재된 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오 시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 검색 결과(제주 제2공항 주변 환경 및 폐기물 시설 관련 검색 결과)를 바탕으로, 본 물건의 소재지인 고성리 주변에 직접적인 대형 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 광역 폐기물 소각 시설 유치 관련 논란은 서귀포시 내 다른 지역(안덕면 상천리)에서 있었던 것으로 보입니다. 해당 물건은 제2공항 예정지역 주변에 위치하여 환경영향평가 등 개발 이슈가 상존하는 지역임을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

*농지취득자격증명*: 취득을 위한 농업 경영 계획서 작성 및 조건 충족이 까다로울 수 있으며, 기한 내 미제출 시 보증금 손실이 확정되는 가장 큰 리스크입니다.

*토지거래허가구역*: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매매 시 용도에 맞는 허가를 받아야 하며(실수요 입증), 투자 목적의 거래가 제한될 수 있습니다. 해당 구역 지정은 제2공항 개발사업과 관련하여 연장될 가능성도 있습니다.

*맹지 리스크*: 총 9필지 중 7필지가 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 향후 개발 시 건축 행위나 토지 이용을 위해서는 별도의 토목 공사나 도로 확보를 위한 노력이 필요하며, 이로 인해 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

*용도지역 제한*: 기호 4, 5는 역사문화환경보존지역 제한을 추가로 받아, 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 성산 지역의 핵심 개발 이슈인 제2공항 개발사업의 영향권 내에 있는 *대규모 토지(약 6,251평)*입니다. 대규모 면적을 비교적 낮은 감정가(토지 면적 대비)로 취득할 수 있는 기회이나, 동시에 *농지취득자격증명*과 *토지거래허가*라는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

*맹지*가 다수 포함되어 있어 즉각적인 개발 이익 실현에는 한계가 있지만, 장기적인 관점에서 성산 지역의 토지 수요 증가를 기대하는 투자자에게 적합합니다. 리스크 관리(농지취득자격, 허가 취득)가 필수적이며, 향후 제2공항 사업의 진행 방향에 따라 가치가 크게 변동될 수 있는 투기적인 성격도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

*대규모 면적*: 총 20,665.00㎡ (약 6,251평)의 압도적인 규모로, 대단위 개발 및 농업 경영 규모화에 유리합니다.

*개발 잠재력*: 제주 제2공항 개발사업 예정지 및 주변 지역으로 지정된 *토지거래허가구역* 내에 위치하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

*자연녹지지역*: 비교적 개발 제한이 적은 지역에 속해 있어, 농지법상 요건 충족 시 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

*일괄 매각*: 제시외 건물 및 과수목을 모두 포함하여 매각하므로, 추가적인 분쟁 소지가 적습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계