나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10107 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2392-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "동남초등학교" 남서측 원거리에 위치 하며, 주위는 전, 과수원 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임.
기호(2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임.
기호(3) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임.
기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임.
기호(5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임.
기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임.
기호(7) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임.
기호(8) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 전임.
기호(9) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1-7) : 맹지임.
기호(8,9) : 남측으로 노폭 약 3-4미터 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,6,7,8,9) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항 개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.
기호(4,5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수산1리본향당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변 지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,4,5,6)은 지목 및 현황 "과수원", 기호(2,3,7,8,9)는 지목 및 현황 "전"으로서, 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요할 것으로 사료되나, 해당관청에 재확인 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 포함.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10107 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2392-1

용도: 전

총 토지면적: 20665.00㎡ (약 6,251평)

건물 제시외면적: 178.90㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 3,717,948,000원

채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "동남초등학교"에서 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전과 과수원이 혼재되어 있으며, 농업 및 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 일부 토지(기호 1-7)는 맹지이나, 인접 토지(기호 8,9)를 경유하여 출입이 가능합니다. 토지는 대체로 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 또는 자루형 토지로 이루어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권 이전 등기는 1973년 5월 30일에 이루어졌습니다. 이후 여러 차례의 소유권 이전과 근저당권, 근저당권(2), 지상권설정, 지분가압류, 임의경매 등 다양한 권리 변동이 있었습니다. 특히, 말소기준권리인 을1 근저당권(성산일출봉농업협동조합, 2015-12-28 접수)을 비롯하여 을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 '말소' 처리되어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 마지막 등기사항인 갑8, 갑10의 임의경매 개시 결정(농협은행, 2024-09-09 및 2025-02-06 접수)이 본 경매를 개시한 것으로 추정됩니다. 전체 등기부채권 총액은 3,371,318,626원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바가 없으나, 지상권에 대한 개요가 기재되어 있지 않은 점은 확인이 필요합니다.

1.3. 토지 가치 및 활용 가능성 분석

본건 토지는 '전' 및 '과수원' 지목으로 이용되고 있으며, 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 제주 제2공항 예정지와 인접해 있어 향후 개발 가능성 및 토지 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 현재 성산읍 고성리 일대는 정부 주도 도시재생 사업(워케이션 마을 조성)이 추진되고 있어, 지역 활성화 및 인프라 개선이 예상됩니다.

1.4. 주변 환경 및 교통

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, 농경지와 과수원이 주를 이루는 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 동남초등학교가 소재하고 있으며, 차량을 이용하여 간선도로 접근이 용이합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량을 통한 접근성이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 관련 절차를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

* 맹지 및 통행로 확보: 토지 중 일부(기호 1-7)가 맹지이므로, 다른 필지(기호 8,9)를 경유하여 출입해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다. 실제 통행로 확보 및 관련 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 제한이 따를 수 있습니다. 특히 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 포함되어 있어 관련 개발 계획 및 규제 변화를 주시해야 합니다.

* 복합적인 권리 관계 및 중복 사건: 중복 사건으로 진행될 가능성이 있으며, 다수의 가압류 및 임의경매가 경합되어 있어 권리 분석에 신중해야 합니다. 다만, 대부분 말소 처리되어 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

* 제시외 건물 및 과수목 포함: 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4)과 토지 지상 과수목(감귤목)이 일괄 매각에 포함되므로, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 주변 개발 논란: 제주 제2공항 건설 사업 부지와 인접해 있으며, 이 사업은 오랜 기간 환경 및 주민 반대 등 논란이 지속되고 있어 사업 추진 여부 및 시기에 따라 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 광대한 농지(전, 과수원)로, 감정가는 37억 1천 7백만원 이상입니다. 제주 제2공항 예정지와 인접하고 지역 도시재생 사업이 추진되는 지역으로 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 건설이 예정된 제주 제2공항 사업의 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 대부분 말소되어 경매를 통해 소멸될 것으로 보이나, 농지 관련 행정 절차와 토지 이용 규제에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 면적의 토지: 20,665㎡(약 6,251평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 제주 제2공항 예정지 인근에 위치하며, 성산읍 고성리 일대 도시재생 사업(워케이션 마을 조성)이 추진 중입니다.

* 농업적 활용 가치: 현재 '전' 및 '과수원'으로 이용 중이며, 제주도의 우수한 농업 환경을 활용할 수 있습니다.

* 다양한 규제 지역: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 규제가 존재하나, 이는 미래 가치 상승의 잠재 요인이 될 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 3,717,948,000원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁률, 토지 취득 관련 규제, 제2공항 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 별도로 확인되지 않았으므로, 모든 권리가 소멸되는 조건으로 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 권리 분석과 현장 답사, 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 입찰 참여자들의 성향 등을 파악한 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.