나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11100 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2365 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11100 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2365 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경11100 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2365 | 감정가: 99,127,000원 | 최저가: 34,000,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11100 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2365

용도: 전 (농지)

감정가: 99,127,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건 종합 현황

본 매각 대상은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리에 위치한 토지(전)입니다. 총 2필지(기호(1), 기호(2)로 추정됨)가 일괄 매각되는 건으로, 토지 면적은 $2,023.00\text{m}^2$ (약 $612.08\text{평}$)이며 건물은 없습니다. 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 중 일부(기호(2))는 현재 비닐하우스시설이 설치된 전 및 일부 도로로 이용 중이며, 다른 일부(기호(1))는 경작하고 있지 않은 상태입니다.

1.3. 면적 정보 (토지)

토지면적: $2,023.00\text{m}^2$ (약 $612.08\text{평}$)

건물면적: $0.00\text{m}^2$ (건물 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 제주 동부의 구좌읍 종달리 "말산메" 북동측 및 북측 근거리에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농경지대입니다.

교통상황은 기호(1)의 경우 근거리에 일주동로가 있으나, 인근까지 차량 통행이 다소 불편하여 교통사정이 불리합니다. 반면, 기호(2)는 차량 통행이 가능하며 일주동로가 근거리에 있어 교통사정이 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1)은 부정형의 완경사 토지이며 지적공부상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이나, 동측으로 비포장 농로가 있습니다. 기호(2)는 부정형의 평탄한 토지로 북측에 약 3m 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 개발 용이성이 더 높습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건지 주변인 종달리 일원은 성산일출봉, 우도, 지미봉 등 유명 관광지가 인접해 있으며, 조용하고 감성적인 분위기로 제주 동부 여행 코스로 인기가 높습니다.

주변에 카페, 맛집, 농어촌민박 등 관광객을 위한 시설이 증가하고 있으며, 하도해변 등 자연 환경이 우수합니다. 이는 향후 농어촌민박이나 전원주택 등의 용도로 활용 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(광역 폐기물 처리시설)가 위치하고 있으나, 이는 혐오시설 이미지를 탈피하고 주민 편익시설 및 환경 관광지로 운영되는 모범사례로 평가받고 있습니다. 해당 센터는 본 물건지와 인접한 '동복리'에 있으나, '종달리' 소재 물건지와의 직접적인 거리 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

기호(1): 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 80%를 적용받을 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급에 걸쳐 있어 개발 시 제약 사항이 많습니다.

기호(2): 생산관리지역으로 건폐율 20%, 용적률 80%를 적용받을 수 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급에 저촉됩니다. 기호(1)에 비해 보전 등급의 제한 사항은 다소 적으나, 계획관리지역인 기호(1)에 비해 낮은 건폐율(20%)을 적용받습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매로 소유자 강OO의 채무로 인해 채권자 구OOOOOOO의 신청에 따라 진행되는 경매입니다. 본 물건은 토지 매각 건으로, 제시 외 물건은 없으며 권리관계는 단순할 것으로 예상되나, 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

최대 주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수입니다. 본 물건은 '전' 용도의 농지에 해당하므로, 최고가 매수신고인은 관할 행정기관으로부터 발급받은 농지취득자격증명을 정해진 기한 내에 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

공부와의 차이: 기호(2)는 공부상 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'로 이용 중입니다. 일부 도로로 사용되는 부분은 실제 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

수목 포함 평가: 감정가에는 토지 위에 있는 수목이 포함되어 평가되었습니다.

4. 투자의견

4.1. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 기호(1)은 지적공부상 맹지이며, 비포장 농로를 통해 접근해야 하므로 건축행위 시 별도의 도로 확보(농로 사유지 여부 및 통행권 확보)가 필수적입니다.

개발 제약: 두 필지 모두 경관보전지구 및 생태계보전지구, 지하수자원보전등급에 포함되어 있어, 토지이용계획상 계획관리지역(기호(1))이나 생산관리지역(기호(2))임에도 불구하고 개발(특히 대규모 개발)에 제약이 따릅니다.

농지취득자격증명: 농업인이 아닌 일반 투자자의 경우 '농업경영계획서' 등을 통한 자격증명 발급 절차를 반드시 이행해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

입지: 제주 동부의 인기 마을인 종달리 인근에 위치하며, 일주동로 접근성이 양호합니다.

토지 분할 잠재력: 총 면적이 $612.08\text{평}$ 규모로, 향후 기호(2)의 도로 접합 부분을 활용하여 적절한 개발계획 수립 시 활용 가치가 있습니다.

현황 이용: 기호(2)는 현황상 도로에 접해 있고 비닐하우스시설이 설치된 전으로, 농업 경영 목적으로 즉시 활용하기에 유리합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 제주 동부의 매력적인 농경지대에 위치하며, 두 필지의 성격(도로 접합 및 맹지, 계획관리 및 생산관리)이 혼재된 점이 특징입니다. 기호(2)를 중심으로 개발 가능성은 있으나, 강력한 규제(보전지구) 및 농지취득자격증명 제출 의무가 가장 큰 허들입니다. 농업경영 또는 소규모 전원주택/민박(규제 확인 후) 개발에 관심이 있는 실수요자나 투자자에게 적합하며, 입찰 전 반드시 관할청을 통해 개발 가능성 및 농지취득자격증명 발급 요건을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계