나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10602 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 538-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 "하원마을회관" 북서측 인근에 위치하는 부동
산으로서, 본건 부근은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 중산간서로 및 정기버스노선이 소재하
는 등 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이
며 토지임야임.
일련번호(2): 본건은 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이
며 휴경상태의 전임.
일련번호(3): 본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며 휴경상태의 전임.
일련번호(4): 본건은 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며 휴
경상태의 전임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 폭 4M 내외의 비포장도로를 통하여 접근가능함.
일련번호(2): 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 타인이 무단점유중인 토지 및 건물이 소
재하여 직접 진출입은 불가하고, 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근가능함.
일련번호(3): 지적도상 맹지이며, 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근가능함.
일련번호(4): 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 타인이 무단점유중인 토지 및 건물이 소
재하여 직접 진출입은 불가하고, 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

일련번호(3,4): 공히 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(2024-09-04)<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(4) 토지 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(3,4) 토지는 공히 공부상 지목 과수원이나, 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 일련번호(2,3,4) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지인바, 경매진행시 참고
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록2,3,4. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경10602 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 538-1

* 용도: 본건 토지의 공부상 지목은 과수원이나, 현황은 휴경상태의 전으로 확인됨.

* 감정가: 2,004,629,000원

* 토지면적: 5323.00㎡ (약 1610.5평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 늘OOOOOOOO (늘푸른신용협동조합)

* 주의사항:

* 목록2,3,4. 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가.

* 일괄매각.

* 목록4. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 2동 소재.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 "하원마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 중산간서로 및 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 토지형태 및 이용상태:

* 일련번호(1): 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며 임야임.

* 일련번호(2): 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며 휴경상태의 전임 (공부상 지목: 과수원).

* 일련번호(3): 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며 휴경상태의 전임 (공부상 지목: 과수원).

* 일련번호(4): 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며 휴경상태의 전임 (공부상 지목: 과수원).

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1): 남동측으로 폭 4M 내외의 비포장도로를 통하여 접근 가능함.

* 일련번호(2): 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 타인이 무단점유 중인 토지 및 건물이 소재하여 직접 진출입 불가. 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근 가능함.

* 일련번호(3): 지적도상 맹지이며, 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근 가능함.

* 일련번호(4): 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 타인이 무단점유 중인 토지 및 건물이 소재하여 직접 진출입 불가. 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

* 일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

* 일련번호(3,4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 공장설립제한지역.

* 본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 하원동 일대에 위치하며, 주로 자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을20. 근저당권 (늘푸른신용협동조합, 2023-07-21, 1,380,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

* 등기부요약:

* 갑4: 소유권이전 (김삼환, 2017-04-14, 매매)

* 을20: 근저당권 (늘푸른신용협동조합, 2023-07-21, 1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 을21: 지상권설정 (늘푸른신용협동조합) - 말소

* 갑13: 소유권이전청구권가등기 (강덕봉, 2023-07-21, 매매예약)

* 갑14: 임의경매 (늘푸른신용협동조합, 2024-09-25, 1,174,338,708원)

* 등기부채권 총액: 1,380,000,000원.

* 권리상 특별한 문제는 없어 보임.

4. 상권분석

* 본건 부근은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있어, 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됨.

* 제주 서귀포시의 자연환경 속에 위치하여 비교적 조용한 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

* 교통: 인근 중산간서로 및 정기버스노선 소재로 대중교통 이용 가능하며, 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황 파악이 어려우나, 일반적인 주거 및 농업 지역의 생활 편의성은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록2,3,4 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가함. 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 발급될 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 신청 필요.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 문화유산보호구역(일부) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 도로 접근성 문제: 일부 필지(2,3,4)는 직접적인 도로 진출입이 불가하며, 일련번호(1) 토지를 경유해야 함. 특히 목록2,4번 토지는 타인 점유, 목록3번 토지는 맹지라는 점을 유의해야 함.

* 제시외 물건: 목록4 토지 지상에 매각 제외되는 이동식 컨테이너 2동이 소재함.

* 공부와의 차이: 목록3,4 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 휴경상태의 '전'임.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 인수 시 명도 저항 등 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지인 서귀포시 하원동 인근에서 발생할 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 제주 지역에서는 폐기물 소각시설 등이 혐오시설로 인식되는 경우가 있으나, 이는 주로 특정 지역이나 개발 사업과 관련하여 이슈가 되는 경향이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 하원동에 위치한 토지 4필지로, 총 면적은 5323㎡ (약 1610.5평)이며, 감정가는 약 20억 원 수준임.

* 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 깨끗함.

* 그러나 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 일부 필지의 도로 접근성 문제, 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임.

* 전반적으로 제주도 내 농지 투자에 관심 있는 분에게 고려해볼 만한 물건으로 판단되나, 관련 법규 및 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 자연환경 속 광활한 농지 확보 가능.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 적음.

* 총 5323㎡ (약 1610.5평)의 넓은 토지 면적 확보.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산출은 시장 조사, 주변 시세 파악, 향후 개발 가능성 및 토지 이용 규제 심층 분석, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 제시된 정보만으로는 상세한 상권 분석 및 미래 가치 평가가 제한적이므로, 구체적인 예상 입찰가 제시보다는 제시된 감정가 및 채권 총액을 참고하여 입찰 희망자가 직접 신중하게 산정할 것을 권고함.

* 현장 답사 및 관련 법률 전문가와 상담을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.