나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10602 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 536 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10602 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 536 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경10602
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 536
• 감정가: 2,004,629,000원
• 최저가: 687,588,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매9계 2024타경10602 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 536 | 감정가: 2,004,629,000원 | 최저가: 687,588,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10602 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 536 외

용도: 과수원 외 (현황 전 및 임야 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO / 강OO / 늘OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 5323.00㎡ (약 1609.91평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 45.00㎡ (건물)

감정가: 2,004,629,000원

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 하원동 "하원마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 중소규모 점포, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 중산간서로 및 정기 버스노선이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 (1)은 임야이며, (2), (3), (4)는 지목은 과수원 또는 전이나 현황은 휴경상태의 전입니다.

본건 토지들은 인접도로 및 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 지세입니다.

일련번호 (1)은 남동측으로 폭 4M 내외의 비포장도로에 접하여 접근이 가능합니다.

일련번호 (2)와 (4)는 지적도상 도로에 접하나 타인 무단점유 토지 및 건물이 소재하여 직접 진출입은 불가하고, 일련번호 (1) 토지를 경유하여 접근해야 합니다.

일련번호 (3)은 지적도상 맹지이며, 역시 일련번호 (1) 토지를 경유하여 접근해야 하는 구조입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 매각은 토지 매각(일괄매각)이며, 채무자 강OO의 채무로 인해 채권자 늘OOOOOOOO가 실행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸할 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 특별한 등기부상 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

일괄매각: 제시된 일련번호 토지 전체를 한꺼번에 매각합니다.

농지취득자격증명 제출 필수: 목록 2, 3, 4 토지는 농지(전, 과수원)에 해당하므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

제시외 물건: 일련번호 (4) 토지 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재합니다. 이는 매각대상에 포함되지 않은 것으로 보이며, 낙찰 후 소유권 확보를 위해 별도의 철거 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 현황과 공부의 차이: 일련번호 (3), (4) 토지는 공부상 과수원이지만, 현황은 전(밭)입니다. 농지취득자격증명 발급 시 현황(전)을 기준으로 농업경영계획서 등을 작성해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 하원마을회관 북서측 인근에 위치한 농지 및 임야로서, 주거 상업시설이 밀집된 상권지역은 아닙니다. 주로 농업 생산 활동 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춘 투자가 필요합니다. 일부 토지가 자연취락지구에 포함되어 향후 주택 개발이나 소규모 시설 건축 시 용이할 수 있으나, 현재 용도지역(자연녹지지역)의 제한을 받습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 하원마을회관 등 마을 시설이 위치하며, 중산간서로와 인접해 서귀포 시내권과의 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 일상적인 쇼핑, 의료 등 편의시설은 차량을 이용해 서귀포 시내 방면으로 이동해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정 리스크

농지취득자격증명 리스크: 목록 2, 3, 4에 대해 농업경영을 목적으로 하지 않거나 자격 요건을 갖추지 못할 경우 증명 발급이 불가하여 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 토지 전체가 자연녹지지역에 속하며, 일부는 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받습니다. 일련번호 (3,4)는 문화유산보호구역에도 일부 포함되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 현황 리스크

진입도로 문제: 일련번호 (2), (3), (4) 토지는 일련번호 (1) 토지를 경유해야만 접근할 수 있는 구조이므로, (1) 토지의 이용권이 사실상 필수적입니다. 또한, (2), (4) 토지의 지적도상 접도 부분에 타인의 무단점유 건축물이 있어 직접 진출입이 불가능한 상태입니다.

제시외 건물 처리: 일련번호 (4) 토지 상의 제시외 건물(45.00㎡)은 매각에 포함되지 않아, 낙찰자가 별도로 철거 또는 소유권자와의 법적 조치/협의를 통해 정리해야 하는 부담이 있습니다.

혐오시설 이력: 과거 서귀포시 하원동 법화사 인근(본건과 거리 미상)에서 납골당(봉안당) 건립을 두고 주민들과 갈등이 있었던 기록이 있습니다. 현재 본건과의 직접적인 영향은 알 수 없으나, 해당 지역의 개발 및 정주 여건에 대한 주민들의 민감도를 판단하는 데 참고할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서귀포시 하원동의 자연녹지지역 내에 위치한 대규모 농지/임야입니다. 총 면적이 1600평 이상으로 규모가 크고, 일부 토지(1)이 주된 진입로 역할을 하며 일괄매각 되는 점이 특징입니다. 감정가가 20억 원대로 높은 편이며, 목록 2, 3, 4에 대한 농지취득자격증명 제출 의무 및 일부 토지의 진입로 문제(타인 무단점유 및 경유 통로)라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

규모의 경제: 5323.00㎡ (약 1609.91평)의 대규모 토지로서, 장기적인 농업 경영이나 대규모 영농 시설, 혹은 개발 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

자연취락지구 포함: 일부 토지가 자연취락지구에 속해 있어, 일반 자연녹지지역보다는 건축 및 개발 행위에 상대적으로 유리한 조건을 가집니다.

교통 접근성: 중산간서로 인근으로 서귀포 시내 및 제주도 주요 지역으로의 접근이 양호합니다.

시세 대비 저점 매수 기회: 농지취득자격증명 및 진입로, 제시외 건물 등 복잡한 권리 관계와 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있어, 이를 해소할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저점 매수 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계