나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10831 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 878 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10831 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 878 근린생활시설 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경10831 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 878 | 감정가: 1,066,346,600원 | 최저가: 365,757,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경10831 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 오OO로 동일합니다.

본 건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 878입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 건의 감정가는 1,066,346,600원으로 책정되었습니다.

토지면적은 462.00㎡ (약 139.77평)이며, 건물면적은 690.76㎡ (약 208.96평)이고, 별도로 제시외 건물 5.50㎡가 포함되어 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리해수욕장"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 해안가 인근의 주택 및 농경지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 주요 도로인 지방도1132호선(일주도로), 해안도로가 소재하여 제반 교통 사정은 무난합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 형태이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 현황

본 건은 지상 2층 건물 두 동(기호 2, 3)으로 구성되어 있습니다.

기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 2층 건물로, 외벽은 노출콘크리트 등으로 마감되었으며, 시스템창호 등이 설치되어 있습니다. 현재 단독주택으로 이용 중이며 위생, 급배수, 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.

기호(3) 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕의 지상 2층 건물로, 외벽은 몰탈위페인팅 등으로 마감되었으며, 현재 근린생활시설로 이용 중이고 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.

제시외 건물(목록 기재 2-1 및 3-1)이 부합물 및 종물로 포함되어 일괄 매각됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 건은 채권자 (주OOOOOOOO)가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 권리 관계보다는 채권 회수에 중점을 둔 경매로 추정됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 본 경매가 토지/건물 일괄매각이며, 목록 기재된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함된다는 점입니다. 제시외 건물은 매수인이 법률적 권리를 함께 취득할 수 있으므로 긍정적이나, 건축물대장에 등재되지 않은 부분이므로 정확한 현황 파악이 필수입니다.

임대관계는 미상(확인 곤란)이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰을 통해 감정평가 되었으므로, 입찰 전 반드시 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인(명도 및 내부 상태)이 요구됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 제주 동부권의 대표적인 관광 명소인 월정리해수욕장 인근에 위치하여 입지적 희소성이 높습니다.

월정리는 에메랄드빛 바다와 독특한 포토스팟(해변 의자)으로 유명하며, 관광객 유입이 매우 활발한 지역입니다.

해변 인근에는 관광객을 대상으로 하는 다양한 식당, 카페, 숙박시설 등이 밀집되어 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

건물 구성이 단독주택(주거)과 근린생활시설(상업)의 복합 용도로 되어 있어, 주거와 상업 활동을 병행하거나, 전체를 숙박시설 등으로 용도 변경하여 수익성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 정보

교통은 지방도1132호선(일주도로)과 해안도로를 통해 제주도 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

생활 편의시설은 월정리해변 주변에 밀집된 식당, 카페, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(광역폐기물소각시설 등)가 위치하고 있으나, 본 건 소재지와는 직접적인 인접 거리는 아닙니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 법률적/개발 제한

토지이용계획상 계획관리지역으로 건폐율/용적률의 제한이 따릅니다.

특히 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 4등급 등 다수의 보전 및 제한 구역에 저촉되어 있습니다.

이는 향후 증축, 신축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약 조건으로 작용할 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 현장 조사 필요 사항

감정평가 시 폐문부재로 내부 확인을 못 했기 때문에, 내부 구조 및 설비의 노후도, 하자 유무를 반드시 현장 재조사해야 합니다.

단독주택(기호 2)과 근린생활시설(기호 3)의 실제 이용 현황과 건축물대장 및 감정평가서상의 이용 상태 일치 여부를 확인해야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 유무 등)를 대비해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 제주 동부권 핵심 관광지인 월정리 해수욕장 인근의 주상복합 용도의 부동산으로, 탁월한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 활용도가 높습니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한(보전 구역)이 존재하므로 개발 행위에는 신중한 접근이 필요하며, 현장조사 미흡으로 인한 내부 상태 및 임대차 관계의 불확실성은 입찰 전 반드시 해소해야 할 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 월정리 해변이라는 최상급 관광지에 위치하여 안정적인 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

복합 용도 활용: 단독주택과 근린생활시설이 한 건물군에 있어, 직접 거주와 함께 카페, 펜션, 게스트하우스 등 다양한 수익형 부동산으로의 운영이 가능합니다.

도로 접근성: 폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하고 건물 노출도가 좋습니다.

제시외 건물 포함: 실사용 면적이 감정평가상의 면적보다 5.50㎡ 더 넓어 실질적인 활용 가치가 높습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계