나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11025 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11025 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경11025
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-13
• 감정가: 457,024,920원
• 최저가: 156,759,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

제주지방법원 경매9계 2024타경11025 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-13 | 감정가: 457,024,920원 | 최저가: 156,759,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경11025 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며 경매구분은 부동산임의경매입니다. 감정가는 457,024,920원입니다. 본건 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-13입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 315.00㎡ (약 95.29평)이고, 건물면적은 105.54㎡ (약 31.93평)입니다. 건물 제시외 면적은 26.60㎡ (약 8.05평)가 포함되어 있습니다. 총 건물 면적은 132.14㎡ (약 39.97평)입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서귀포시 안덕면 사계리 "사계초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 마을 주변 주택 및 농경지대입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 해안도로가 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 형태이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로인 단지 내부 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 보전 및 제한 규제가 적용되고 있어, 향후 증·개축 및 이용 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 건물 현황 및 특징

3.1. 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 현재 단독주택으로 이용 중이나, 감정평가 기준 시점 현재 2층 일부 증축 공사가 진행되다 중단된 상태입니다. 외벽은 외부 마감 공사 중이며, 시스템 창호 등이 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 냉난방 설비 등이 되어 있습니다.

3.2. 매각 대상 및 특이 사항

본건은 토지와 건물 일괄매각입니다. 특히 제시외 건물(목록 기재 2-1 및 2-2)과 수목을 포함하여 평가되었으므로, 매수 시 제시외 건물에 대한 권리도 함께 취득하게 됩니다. 제시외 건물은 본건 지상 및 기호(2) 2층에 소재하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 대상

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 노OOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자는 주OOOOOO으로 동일합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각이며, 제시외 건물 및 수목이 평가에 포함되어 매각되므로 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 문제는 비교적 낮은 것으로 판단됩니다.

4.2. 주의 사항

제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되므로, 별도 철거 등의 문제 발생 가능성은 적습니다. 그러나 건물 증축 공사가 중단된 상태이고 폐문 부재로 내부 확인이 곤란하여, 향후 경매 진행 및 응찰 시 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 시설

본건 주변은 상업 시설이 발달된 상권이라기보다는 단독주택 및 숙박 시설, 농경지가 혼재된 마을 주변 주택지입니다. 사계초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 멀지 않으며, 해안도로 인접으로 제주 특유의 자연 경관을 누리기 용이합니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 주변에 직접적인 대규모 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등 전통적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 및 하자 리스크

건물이 2층 증축 공사 중 중단된 상태이며, 외부 마감 공사도 완료되지 않았습니다. 매수자는 잔여 공사 진행 및 마감에 필요한 비용과 시간을 추가로 투입해야 하는 리스크가 있습니다. 또한, 폐문 부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 내부 상태(누수, 결함 등) 확인의 불확실성을 높입니다.

6.2. 규제 리스크

토지이용계획상 계획관리지역이나, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 각종 보전 규제가 중첩되어 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 대규모 개발 행위에 중대한 제약이 될 수 있으며, 이로 인한 개발 이익이 제한될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리 해안도로 인근에 위치한 미완성 단독주택으로, 지리적 위치의 장점(해안도로 접근성, 초등학교 인접)과 보전 규제로 인한 개발 제한이라는 양면성을 동시에 가지고 있습니다. 건물 완공에 필요한 추가 자금 투입이 필수적이며, 매수 후 즉시 입주보다는 주택 완성 계획이 필요한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해안도로와 인접한 제주도의 아름다운 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

가치 상승 잠재력: 증축 공사 중단으로 인해 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 잔여 공사를 완료할 경우 주택의 가치를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

희소성: 계획관리지역에 위치하며, 토지 및 건물 일괄매각으로 안정적인 권리 취득이 가능합니다. 단, 제주도의 중첩된 규제 환경을 숙지하고 건축 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계