나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10466 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 98-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10466 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 98-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경10466
• 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 98-1
• 감정가: 3,316,719,000원
• 최저가: 1,137,634,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

제주지방법원 경매9계 2024타경10466 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 98-1 | 감정가: 3,316,719,000원 | 최저가: 1,137,634,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 98-1

용도: 전 (밭)

토지면적: 3,673.00㎡ (약 1,109.60평)

감정가: 3,316,719,000원

1.2. 경매 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10466 (1)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 수OOO)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 서OO

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 제주시 연동 소재 "관음정사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 제주시 연동은 신제주권에 속하며, 비교적 주거 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가됩니다. 다만, 본건은 도심지 외곽의 자연녹지지역 내 농지로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건으로의 차량 진출입이 가능하며, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장 및 비포장도로에 접하고 있어 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형(불규칙한 형태)의 토지입니다. 현재 대부분은 전(밭)으로 이용 중이며, 일부는 잡목이 자생하고 있는 상태입니다. 감정평가 시 잡목을 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

제주시 연동은 주거 밀집 지역과 가까우나, 본건 토지는 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 구역에 위치합니다. 공시된 자료에는 직접적인 혐오시설 정보는 없으나, 인근 지역에 광역폐기물소각시설 유치 관련 논의가 있었던 사례가 서귀포 지역에서 확인되는 바, 넓은 범위의 연동 지역 환경 분석 시 유사 시설의 입지 가능성 또는 기존 시설과의 거리 등을 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 없습니다. 가장 중요한 특이사항은 본건 토지가 농지인 점입니다.

3.2. 농지취득자격증명 제출 의무 (최대 리스크)

본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로, **낙찰 후 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.**

주의사항에 명시된 대로, **농지취득자격증명을 미제출할 경우 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.** 농지 취득 의사가 있는 매수인은 반드시 입찰 전 관할 관청(제주시청 또는 읍·면 사무소)을 통해 농지취득자격요건 및 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리관계

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되었습니다. 임대차 관계는 미상입니다. 채무자 겸 소유자가 서OO이므로, 인도명령을 통한 명도 가능성이 높으나, 임대차 관계 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 '자연녹지지역' 내 전(밭)으로, 현재로서는 상업 시설 개발이 제한적인 지역입니다. 주위 환경이 단독주택, 근린생활시설과 혼재되어 있어 향후 지역 개발 방향(주거용 또는 근린생활시설 용도)에 따라 잠재적인 가치 상승 여지는 있으나, 현 시점에서는 직접적인 상권 형성은 어렵습니다.

4.2. 생활 정보

제주시 연동이라는 비교적 중심지에 위치하여 차량 이동 시 주변 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 자체가 농경지 구역에 속하므로 도보 생활권의 편의성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 사항

본건은 다수의 법적 제한에 묶여 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

- 자연녹지지역: 건폐율 및 용적률 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

- 가축사육제한구역(전부제한구역): 축사 등 가축 사육 관련 시설 설치가 전면 제한됩니다.

- 장애물제한표면구역: 제주국제공항과 연관된 고도 제한이 적용될 수 있습니다.

- 공장설립제한지역 및 지하수자원특별관리구역: 환경 및 공공 자원 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

- 건축계획심의대상구역(저촉): 건축 계획 수립 시 심의 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

5.2. 농지 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 농업 경영 계획 및 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 현황 리스크

토지 형태가 부정형이고, 일부 잡목이 자생하고 있어 향후 개발 시 토지 정리 및 형질 변경에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주시 연동이라는 지리적 장점을 갖춘 대형 농지(약 1,109평)입니다. 감정가가 33억 원대로 높게 책정되어 있으나, 제주도의 지속적인 인구 유입 및 토지 가격 상승 추세를 감안할 때 장기적인 투자가치는 있습니다. 그러나 '자연녹지지역' 및 '농지취득자격증명'이라는 큰 허들이 있어 투자자의 자격 및 개발 계획이 명확해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 제주시 신제주권과 인접한 연동 소재 대형 필지로, 장기적으로는 용도 변경 및 개발 가능성이 존재합니다.

둘째, 대형 토지 규모: 1,100평이 넘는 규모로, 향후 귀농·귀촌 또는 주말 농장 활용을 넘어선 전문적인 농업 경영이나 대규모 개발(용도 변경 시)의 기반이 될 수 있습니다.

셋째, 양호한 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 폭 6m 도로에 접하고 있어 물류 및 이동이 편리합니다.

※ 결론: 본건은 제주도의 지가 상승 기대감을 바탕으로 한 장기 투자 물건으로 적합하나, 반드시 **농지취득자격증명 발급 가능 여부**를 확인하고, **자연녹지지역 및 기타 법적 제한 사항**을 고려한 구체적인 개발 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계