나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30958 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1065-7 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30958 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1065-7 도로 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경30958 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1065-7 | 감정가: 217,248,650원 | 최저가: 74,516,000원 | 용도: 도로

1. 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경30958 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1065-7

용도(지목): 도로

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 217,248,650원

토지면적(해당 필지 총면적): 2,000.00㎡ (약 605.00평)

토지 지분율: 171135 중 일부 지분 (정확한 분모 미제시, 기재된 숫자 그대로 활용)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

소유자/채권자: 소유자 김OO / 채권자 제OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 일괄매각 (목록3, 5 지분매각 포함)

주의사항: 목록 1, 2, 4는 지목 및 현황상 '전'으로 농지취득자격증명이 필요할 수 있음.

본건(목록 3)은 현황 '도로'로 이용 중인 토지 지분 매각임.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건(기호 3)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 "무릉보건진료소" 서측 원거리 약 1.0km 지점에 위치하며, 일대는 지방도 및 마을 주변 농경지대(주로 전, 과수원)를 형성하고 있음.

제반 차량의 출입이 용이하고 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건(기호 3)은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭 약 5m)로 이용 중임.

인접 도로 상태는 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(지적상 도로 폭 약 12m)에 접하며, 본건 자체가 포장도로로 이용되고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 계획관리지역으로, 비교적 건축 행위 등에 유리함.

제한사항: 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)이며, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 보전 관련 규제를 받고 있어, 개발 시 행위 제한 여부를 반드시 확인해야 함.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석 (채권자/채무자/소유자 현황)

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 제OOOOOOOO의 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매임.

소유자 김OO의 지분 중 일부를 매각하는 '지분매각'이므로, 낙찰 후 공유 관계 해소를 위한 법적 절차(공유물 분할 청구 소송 등)가 필요하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있음.

3.2. 매각 방식 및 리스크

지분매각: 가장 큰 리스크 요인으로, 다른 공유자들의 권리를 침해하지 않고 토지를 단독으로 사용하는 것이 원칙적으로 불가능함. 공유자와 협의 또는 소송을 통해 토지를 분할하거나 매각해야 하는 부담이 있음.

일괄매각: 목록 3, 5는 도로 지분 매각이나, 일괄매각 목록에 포함된 다른 토지(기호 1, 2, 4)는 '전'(농지)이므로, 이 부분에 대해서는 농지취득자격증명(농취증) 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있으니 주의해야 함.

3.3. 현황 리스크 (도로 사용)

본건(기호 3) 토지는 현황 '도로'로 이용되고 있어, 공적인 성격이 강함. 도로 폐쇄 또는 사적 이용에 제약이 따를 가능성이 높으며, 지분을 매입하더라도 도로로서의 기능을 막는 행위는 현실적으로 어려울 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석 (투자 가치 관점)

본건은 농경지 및 마을 주변에 위치한 '도로' 지분 물건으로, 일반적인 상업 시설 입지로는 부적합함.

다만, 무릉리 일대는 영어교육도시 근접 및 해안도로 인근에 위치하여 잠재적으로 주택(타운하우스, 전원주택), 카페, 펜션 부지로의 투자 수요가 있는 지역임.

본건은 직접적인 개발 용도보다는 인근 토지 개발 시 필수적인 '도로' 확보 문제에 대한 지분 투자, 혹은 장기적인 개발 압력에 따른 보상(협의) 목적의 투자로 접근하는 것이 바람직해 보임.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: 무릉보건진료소 근거리이며, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 마을 형태임.

혐오시설: 인근 지역(대정읍 무릉리)의 부동산 검색 결과, 특이할 만한 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 오폐수 처리시설)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. (다만, 제주 지역의 광역 폐기물 소각 시설 유치 공모 사례는 있으나, 본건 위치에 인접한 것은 아님).

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

도로 기여: 본건은 현황 도로 지분으로, 인근 토지 개발이나 매매 시 필수적으로 해결해야 하는 '도로 지분' 매입 수요가 발생할 수 있음.

낮은 감정가: 지분 매각 물건의 특성상 감정가 대비 실제 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 높아 소액 투자 진입이 가능함.

계획관리지역: 용도지역이 계획관리지역이므로, 도로 문제가 해결될 경우 인근 토지는 개발 여지가 있음.

5.2. 종합 의견

본건은 '도로'로 이용 중인 토지의 '지분매각' 물건이므로, 일반적인 부동산 투자와는 접근 방식이 달라야 합니다. 단독 사용 및 개발이 불가능하다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

투자 성공 여부는 향후 공유자와의 협의 또는 법적 절차를 통한 지분 매각 또는 전체 토지 매각 여부에 달려 있으며, 특히 일괄매각에 포함된 농지 목록(기호 1, 2, 4)에 대한 농취증 발급 가능성을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

단기 차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 인근 토지 소유권 변동이나 개발 수요에 따른 도로 지분 매입(혹은 협의)을 기대하는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계