나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7781 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 128-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7781 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 128-1 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경7781
• 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 128-1
• 감정가: 3,470,452,500원
• 최저가: 1,700,522,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매2계 2024타경7781 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 128-1 | 감정가: 3,470,452,500원 | 최저가: 1,700,522,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

제주지방법원 2024타경7781 (1) 경매 물건 보고서입니다. 본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 128-1 외 1필지 소재의 과수원 토지 매각 건으로, 부동산임의경매 형태로 진행됩니다. 채무자는 하OOOOOOOOO, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본건 토지의 총 면적은 3,038.00제곱미터 (약 919.00평)이며, 감정가는 3,470,452,500원으로 평가되었습니다. 매각 대상에는 토지 외에 제시외 비가림(52.50제곱미터) 및 창고(목록 2-1.)가 일괄매각에 포함되어 있으며, 지상 수목 등도 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본 건 토지는 제주시 연동 소재 '삼무공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어진 지역으로서, 제주 시내의 핵심 주거 및 상업 밀집 지역에 자리 잡고 있어 도심 접근성이 매우 뛰어납니다. 농지임에도 불구하고 뛰어난 도심 편의시설을 누릴 수 있는 희소성 높은 입지입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권

주변은 제주시의 주요 도심지로 분류되어 각종 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 발달되어 있습니다. 또한 인근의 삼무공원 은 주민들의 산책 및 휴식 공간으로 활용되고 있어 쾌적성이 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 등기상 채권자 서OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 본 건에는 '법정지상권' 성립 가능성이 특이사항으로 명시되어 있어, 낙찰자는 이에 대한 성립 여부와 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 '일괄매각' 조건으로, 제시외 비가림 및 창고 등이 토지와 함께 매각 대상에 포함됩니다. 가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 필수 조건입니다. 매각결정기일까지 농취증을 미제출할 경우 입찰 보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 관청을 통해 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 생활 정보 및 기타 참고 사항

4.1. 교통 상황 및 도로 접근성

기호1 토지는 서측으로 노폭 약 8M 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 기호2 토지는 지적상 맹지이나, 기호1을 통해 진출입이 가능합니다. 제주공항 접근성이 우수하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 '자연녹지지역', '자연취락지구'에 속하며, 기호1은 '자연경관지구'에도 포함됩니다. 또한 공통적으로 '가축사육제한구역(전부제한구역)' 및 '장애물제한표면구역' (공항 인근 고도제한 등) 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 행위에 다양한 제약이 있음을 의미하며, 특히 개발 시 공항시설법 및 제주특별법에 따른 건축계획심의 대상 구역 등의 추가적인 검토가 필요합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

본 건은 제주도민과 관광객에게 쉼터를 제공하는 삼무공원 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 긍정적이며, 검색 결과 현재 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 매각 결정 기한 내 농취증 발급 불가 시 보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

2. 법정지상권 위험: 법정지상권 성립 여부에 따라 토지의 활용 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

3. 복잡한 개발 제한: 자연녹지지역, 자연경관지구, 공항 관련 규제 등이 복합적으로 작용하여 원하는 용도로의 개발이 어려울 수 있습니다.

4. 기호2의 맹지 문제: 기호1과 일괄매각되지만, 개별 필지 활용 시 기호2는 맹지 형태를 띨 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

1. 핵심 도심 내 대형 토지 확보: 제주시 연동의 주요 도심 지역에서 3,038.00제곱미터(약 919.00평) 규모의 대형 토지를 매입할 수 있는 기회입니다.

2. 자연취락지구 활용 가능성: 자연녹지지역 내에서도 자연취락지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획 수립 시 일반 자연녹지 대비 유리한 건폐율 또는 용도 변경의 여지가 존재합니다.

3. 높은 입지적 가치: 공동주택 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 장기적으로 용도 변경을 통한 개발 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주시 연동의 우수한 입지적 가치와 규모를 겸비한 매력적인 투자 물건입니다. 위치상 가치는 뛰어나나, '농지취득자격증명' 제출과 '법정지상권' 성립 여부가 투자의 성패를 좌우하는 핵심 요소입니다. 입찰 전 농업경영계획서 등을 포함한 농취증 발급 가능성을 철저히 확인하고, 권리 관계에 대한 전문가의 심층 분석을 반드시 거쳐야 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다. 리스크 관리만 가능하다면, 제주 도심의 개발 잠재력을 가진 토지를 확보할 수 있는 좋은 기회입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계