나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7590 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 109-3 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7590 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 109-3 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경7590
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 109-3
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매2계 2024타경7590 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 109-3 | 감정가: 1,723,278,000원 | 최저가: 591,085,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경7590 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 109-3

용도: 공부상 과수원, 현황 전 (휴경 상태)

감정가: 1,723,278,000원

토지면적: 5,780.00㎡ (약 1,748.45평)

건물면적: 0㎡ (단, 제시외 건물 82.60㎡ 포함)

매각대상: 토지매각 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지), 지상 과수목 포함 평가, 현황과 공부상 지목 차이.

1.2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 "조수1리사무소" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 농촌의 한적한 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 북측으로 1115번 지방도(용금로)가 소재하여 제반 교통 상황이 양호합니다. 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

도로: 물건지 북측으로 폭 약 14m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다. 다만, 지적도상 북측의 다른 도로는 폐도로로, 본건으로의 진입은 주로 일련번호 1번 토지를 경유해야 합니다.

이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 과수원이지만 현재는 전(밭)으로 휴경 상태입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 농OOOOOOOO의 근저당 등 담보권 실행으로 진행되는 것으로 추정됩니다.

일반적으로 임의경매는 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 매각으로 소멸되므로 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

그러나 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 특별한 조건이 있습니다. 제주도의 경우 외지인에게는 기대소득률에 따른 심사가 있을 수 있어 발급이 어려울 수도 있음에 유의해야 합니다. 정확한 권리사항 및 소멸 여부는 반드시 법원 매각물건명세서와 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

제주시 한경면 조수리는 제주 서부권에 위치한 농촌 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

주변은 농경지와 단독주택이 어우러져 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

상업 시설이나 편의 시설은 한림읍 등 인근의 주요 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

본 물건 자체의 상권 영향력보다는, 넓은 토지를 활용한 농업 생산, 체험 농장, 귀촌/귀농 관련 사업 등 2차적인 개발 및 활용 가능성이 상권의 잠재력을 결정할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 직접적으로는 농촌 지역의 제한적인 편의시설을 이용하게 되지만, 차량으로 약 10~20분 거리에 한림읍 등 비교적 큰 마을이 있어 마트, 병원, 학교, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

관광: 한경면 지역은 오설록 티 뮤지엄, 카멜리아힐, 금능해수욕장, 수월봉 등 제주의 주요 관광 명소들이 인접해 있어 관광객들의 왕래가 잦은 지역입니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

교육: 조수초등학교 등 인근 지역의 공교육 시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 중고등학교는 인근 읍면 지역으로 통학이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지 취득 관련: 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 미발급 시 매수 자체가 무효가 되며, 보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 과수원이지만, 현황은 전(휴경) 상태입니다. 향후 토지 이용 계획 수립 시 이 차이점에 대해 관할 관청에 문의하여 관련 법규 및 개발 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다.

개발 제한: 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

진입로 문제: 북측 폭 약 14m 도로는 양호하나, 지적도상 도로가 폐도로로 분류되어 있어, 다른 필지를 경유해야 하는 점은 차량 이용 등에서 불편함이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 현재 명시된 혐오시설은 발견되지 않았으나, 제주환경자원순환센터와 같이 대규모 시설이 운영되기도 하므로, 농촌 지역의 특성상 축사 등 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 하며, 현장 방문 시 이를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서부의 아름다운 자연환경 속에 위치한 넓은 농지에 대한 경매 물건으로, 감정가는 17억 원대로 높지만 그만큼 넓은 면적과 잠재적인 가치를 가지고 있습니다.

가장 중요한 점은 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점이며, 이를 충족하지 못하면 매수가 무산될 수 있습니다. 또한, 현황과 공부상 지목의 차이, 다양한 환경 보전 지구로 지정되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있다는 점 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

일괄 매각 대상인 제시외 건물(82.60㎡)의 현황과 활용 방안에 대한 검토도 필요합니다.

투자를 고려하신다면, 단순히 토지 가격 상승만을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 농업적 활용, 친환경 사업, 또는 제주도의 지속 가능한 발전에 부합하는 방향으로의 활용 방안을 모색하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

제주 토지라는 희소성과 함께 서부 관광지와의 접근성을 활용한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 열어두고 있으나, 각종 보전 지구 지정으로 인한 제약을 면밀히 분석해야 합니다.

귀농·귀촌 인구 증가 추세에 맞춰 친환경 농업, 체험 농장, 주말 농장 등 다양한 농업 연계 사업의 기반으로 활용할 수 있습니다.

넓은 면적을 활용하여 농산물 생산 규모를 키우거나, 특수 작물 재배 등을 통해 부가가치를 창출할 수 있습니다.

권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이므로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 규제 사항만 명확히 확인된다면, 장기적인 가치 상승을 노릴 수 있는 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계