나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8685 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 275 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8685 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 275 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경8685
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 275
• 감정가: 2,873,722,000원
• 최저가: 985,687,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 잡종지

제주지방법원 경매2계 2024타경8685 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 275 | 감정가: 2,873,722,000원 | 최저가: 985,687,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경8685)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8685 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 275 외 3필지 (일괄매각)

용도: 잡종지

감정가: 2,873,722,000원

토지면적: 4,618.00㎡ (약 1,396.93평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자: 주OOOOOO

소유자: 한OO (채무자와 소유자 상이)

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 입지조건

본건은 제주를 대표하는 관광지 중 하나인 송악산 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 점포 등으로 형성된 해안도로변 농경지대임.

기호 (1)과 (2)는 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통 수준임.

토지 형태는 평지이며, 기호 (1,2,4)는 사다리형, 기호 (3)은 부정형의 토지로 현재 초지 상태임. 기호 (3, 4)는 지적도상 맹지이나, 각각 기호 (2)와 기호 (1) 토지를 경유하여 출입 가능함.

1.2. 2. 권리분석

본건은 채권자가 채무자의 부동산에 대해 실행하는 부동산 임의경매 사건임. 소유자와 채무자가 다르므로, 경매 진행 과정에서 명도 및 채권 관계 확인에 주의가 필요할 수 있음.

매각 대상은 토지(잡종지) 일괄매각이며, 토지 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외되었으므로 매각 대상에서 제외됨.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되었으며, 임대관계는 미상임.

주의사항으로 목록 1.~4. 모두 감정 기준시점 시 건축허가를 득한 토지 상태이며, 특히 목록 4.는 중복등기 상태인 점을 유의해야 함.

1.2. 3. 상권분석 및 생활정보

주변은 송악산과 연결되는 해안도로변에 위치하여 관광객의 방문이 많은 지역이며, 농경지대 내 소규모 점포가 주로 형성되어 있음.

대정읍 시가지와 해안도로가 연결되어 있어 생활편의시설 이용에 큰 불편은 없으나, 대형 마트나 편의시설이 밀집된 도심 상권으로 보기는 어려움.

관광지 바로 옆이어서 바다 조망(가파도, 마라도, 송악산) 등 경관이 매우 우수하다는 점이 큰 장점임.

1.2. 4. 토지 이용 및 제한 사항

토지 면적이 4,618.00㎡ (약 1,396.93평)에 달하는 대규모 토지로, 자연녹지지역에 속하며 건폐율 20%, 용적율 80%를 적용받음.

주요 제한 사항:

- 기호 (1,2): 특화경관지구로 지정되어 있어 개발 시 경관과 관련하여 까다로운 규제를 받을 수 있음. 중로2류(폭 15m-20m)에 접합함.

- 공통: 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역(전부 또는 일부 제한) 등에 포함되어 있어 건축 행위에 대한 제약이 많고, 허가 과정이 복잡하고 시간이 소요될 수 있음.

- *참고: 상모/하모리 일원은 2022년 집중호우 시 침수 피해를 입은 지역으로, 현재 우수저류시설 설치 사업이 추진 중임. 해당 사업 위치와 본건의 정확한 침수 연관성 및 해소 여부에 대한 현장 확인이 필요함.*

1.2. 5. 잠재적 리스크

- 중복등기 문제: 목록 4. 토지가 중복등기 상태인 점은 권리관계의 불확실성을 야기할 수 있으며, 향후 소유권 분쟁이나 개발 과정에서 문제가 발생할 수 있어 면밀한 법적 검토가 필수적임.

- 맹지 및 출입: 기호 (3), (4)는 맹지이며 타 필지(기호 1, 2)를 경유하여 출입해야 하므로, 향후 개발 시 토지의 가치와 이용에 제약을 받을 수 있음.

- 엄격한 규제: 자연녹지지역이면서 특화경관지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 중첩된 규제로 인해 개발 목적(특히 규모 있는 숙박시설 등)을 달성하는 데 예상보다 많은 비용과 시간이 소요될 수 있음.

- 혐오시설: 본건의 직접적인 인근에 대규모 혐오시설이 소재한다는 정보는 없으나, 인근 서귀포시 안덕면 지역에 광역폐기물소각시설 유치 관련 이슈가 있었던 점은 지역 주민 반발과 관련한 사회적 리스크로 참고할 필요가 있음.

1.2. 6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 제주 남부의 주요 관광지인 송악산 인근 해안도로변에 위치하며, 대규모 면적(약 1,400평)에 건축허가를 득한 상태의 자연녹지지역 토지라는 점에서 매우 매력적인 물건임.

투자가치 측면에서 볼 때, 우수한 해안 경관과 관광지 접근성은 향후 개발 시 높은 잠재력을 시사함.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 송악산 북서측 근거리 해안도로변, 바다 조망이 가능한 우수 경관지구.

2. 개발 가능성: 건축허가를 득한 나지 상태로, 인허가 절차를 일부 진행한 토지이며 대규모 개발(공동주택, 펜션 등) 부지로 활용 가능성이 높음.

3. 도로 접근성: 주요 필지(1, 2)가 노폭 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

투자 시 고려 사항:

1. 중복등기 문제 해소 방안 및 비용 산정.

2. 다수의 중첩된 개발 규제(특화경관, 심의대상 등)로 인한 건축 계획의 제한 요소 사전 검토 및 비용 반영.

3. 맹지(3, 4)의 개발 계획에 따른 진입로 확보 및 가치 평가.

결론적으로, 본건은 법적 리스크(중복등기) 및 개발 규제를 철저히 분석하고, 장기적인 관점에서 대규모 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

법원 정보

제주지방법원 경매2계