나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10398 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1653-2 잡종지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10398 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1653-2 잡종지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경10398 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1653-2 | 감정가: 2,129,160,000원 | 최저가: 730,302,000원 | 용도: 잡종지

1. 제주 중문동 투자 유망 토지 경매 보고서 (2024타경10398)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10398 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1653-2 외 3필지 (일괄매각)

용도: 잡종지 외 (토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 준주거지역)

감정가: 2,129,160,000원

토지면적: 1713.00㎡ (약 518.19평)

건물 제시외면적: 88.00㎡ (매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 오OOOOOOO)

소유자/채무자: 이OO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정이 무난합니다.

1.2. 2. 토지 현황 및 이용 상태

총 4필지(일련번호 1~4) 일괄매각 건입니다.

지목은 ‘과수원’이나, 토지이용계획확인서상 ‘제2종일반주거지역’ 및 일부 ‘준주거지역’입니다.

전체적으로 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재는 나지상태가 많고 지상에 제주석이 야적되어 있거나(1), 일부 조경수 및 과수목이 식재되어 있습니다(3). 조경수 및 과수목은 평가에 포함되었습니다.

1.2. 3. 인접 도로 상태

일련번호 (1)은 지적상 맹지입니다.

일련번호 (2, 4)는 서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다. (단, (2)에 접한 도로는 제3자(주식회사\*\*\*\*) 소유입니다.)

일련번호 (3)은 남측으로 폭 약 7~8m 내외의 포장도로, 서측 일부는 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한사항

(1, 2, 4) 필지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하).

(3) 필지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(25M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉).

공통: 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

1.3. 1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다.

임대관계는 미상입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

1.3. 2. 잠재적 리스크

법정지상권: 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 일련번호 (3) 토지 위에 매각에서 제외되는 제시외 건물(88.00㎡)이 소재합니다. 제시외 건물 소유자가 매각 토지의 소유자와 동일인(이OO)이므로, 법정지상권 성립 여부를 철저히 확인해야 하며, 성립 시 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

도로 문제: 일련번호 (1)은 맹지이며, 일련번호 (2)에 접한 도로는 제3자 소유입니다. 건축허가 및 토지 이용을 위해서는 맹지 해소 및 사도(개인 소유 도로) 사용권 확보에 대한 면밀한 검토 및 협의가 필요합니다.

개발 제한: 용도지역이 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 양호하나, 고도지구(20M/25M 이하) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축물 신축 시 높이 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활 정보

1.4. 1. 상권분석

본건 토지는 중문동 내에서도 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

제주도에서도 주요 관광지 및 주거 선호도가 높은 중문 지역의 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 해당되어 상업 시설, 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 높습니다.

중문초등학교가 인접하여 교육 환경 역시 양호합니다.

1.4. 2. 생활 정보

중문동 소재로 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스정류장 이용이 용이합니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 갖춰져 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

(제시된 자료 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

1.5. 1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중문동의 핵심 지역 내 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 속하는 1,713.00㎡(약 518.19평)의 대형 토지입니다.

감정가 2,129,160,000원은 해당 용도지역의 가치를 반영하고 있습니다.

다만, 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부, 맹지(1필지) 및 타인 소유 도로 접촉(1필지)에 따른 도로 확보 문제, 그리고 고도지구 및 역사문화환경보존지역에 따른 개발 제한 등의 잠재적 리스크를 해소할 수 있는 전문적인 권리 및 명도 전략이 필수적입니다.

상기 리스크를 인지하고 입찰가 산정 및 명도 계획을 수립한다면, 중문동 내 희소성 높은 대규모 용도지역 토지라는 점에서 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.5. 2. 투자 포인트

용도지역의 우수성: 제주 서귀포시 중문동 내 주거지역 및 준주거지역으로 주거/상업 복합 개발 잠재력이 높습니다.

대규모 면적: 약 518평에 달하는 면적으로 소규모 개발이 아닌 중규모 이상의 건축 사업 진행에 용이합니다.

양호한 입지: 중문초등학교 인근, 주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 향후 지가 상승 기대감이 높습니다.

투자 수익률 확보: 경매를 통해 매입가격을 낮출 경우, 높은 개발 가치에 힘입어 우수한 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계