나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12103 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2240-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12103 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2240-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경12103
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2240-1
• 용도: 전

제주지방법원 경매2계 2024타경12103 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2240-1 | 감정가: 458,376,000원 | 최저가: 157,223,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요 및 물건 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12103 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2240-1 외 (총 3필지 매각 물건)

용도: 전

감정가: 458,376,000원

토지면적: 2152.00㎡ (약 651.08평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 및 현황

본 매각 물건은 제주시 한림읍 금악리에 소재하는 총 3개 필지(기호 1, 2, 3)로 구성된 '전' 상태의 토지입니다. 기호(2)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 점에 유의해야 합니다.

기호(1)은 부정형의 완경사지로서 지적도상 맹지이나 기호(2)를 통하여 출입이 가능합니다. 기호(2)는 사다리형의 완경사지이며 남동측으로 폭 약 3-4m 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(3)은 인접도로 대비 다소 저지인 부정형의 토지이며 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하여 접근성이 가장 우수합니다.

특이사항으로는 본건 토지 지상에 자생수목이 포함되어 감정 평가되었으며, 기호(1-3) 토지 경계선 상에 자생수목이 소재하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자가 농OOOOOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다.

가장 중요한 주의사항은 **농지취득자격증명(농취증) 제출 필요**입니다. 특별매각조건으로 지정되어 있어, 매각결정기일(약 7일 이내)까지 농취증을 미제출할 경우 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 이는 낙찰자에게 농지법상 자격을 요구하는 중대한 조건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

기호(1, 2)는 제주의 대표적 오름인 '금오름' 북서측에 인접하여 위치합니다. 해당 지역은 농경지, 임야, 단독주택 및 농장 등이 혼재된 지역으로, 차량 진입이 가능하고 북측 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

기호(3)은 '금악초등학교' 북동측 근거리에 위치하여 있으며, 간선도로변(폭 약 10m)에 직접 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 이는 향후 개발 및 토지 활용에 매우 유리한 조건입니다. 금악리 지역은 제주 서부 관광의 중심지 중 하나로 잠재적 가치가 높은 지역입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위 환경은 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 제주 농촌 지역의 모습입니다. 기호(3) 인근에는 금악초등학교와 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 상권은 발달된 형태는 아니지만, 금악리 일대의 주거 및 관광 시설 수요에 기반한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

(참고: 제공된 정보만으로는 주변 혐오 시설 유무를 확인할 수 없으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

3. 투자 전략 및 제언

3.1. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 리스크:** 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 가장 큽니다. 농지법상 자경(自耕) 조건 및 농업경영계획서 제출 등 취득 절차를 사전에 완벽히 이해하고 준비해야 합니다.

2. **복잡한 토지이용계획:** 토지 대부분이 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등 다수의 제한구역에 저촉되어 있습니다. 이로 인해 건축 및 개발 행위의 범위와 규모가 상당히 제약될 수 있으며, 개발 난이도가 높고 비용이 증가할 수 있습니다.

3. **맹지 및 지목 현황 차이:** 기호(1)은 맹지이며 기호(2)를 통한 통행만 가능하고, 기호(2)는 공부상 '임야'이므로 향후 개발 시 지목 변경을 위한 행정 절차와 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1. **우수한 위치:** 금오름 인근 및 금악초등학교 근거리에 위치하여 제주 서부 지역의 관광 및 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 높습니다.

2. **간선도로 접근성:** 기호(3)은 폭 약 10m의 간선도로에 직접 접하고 있어 접근성과 활용도가 매우 뛰어나며, 이는 토지의 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

3. **경관 가치:** 경관보전지구에 속해 있어 개발에 제약이 있는 반면, 주변 환경이 훼손되지 않고 보존될 가능성이 높아 장기적으로 청정한 자연환경을 선호하는 수요에 부응할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 입지적으로 제주 서부 지역 핵심에 위치하며, 대규모 면적을 보유하고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높은 토지입니다.

성공적인 투자를 위해서는 **농취증 발급**이 필수 전제 조건이며, 복잡하게 얽혀 있는 **토지 이용 제한 사항(각종 보전 지구)**에 대한 심층적인 분석과 개발 계획 수립 능력이 요구됩니다.

단순 농업 목적이나 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합하며, 입찰 전 전문가와 함께 토지이용계획상의 개발 가능 여부와 농취증 발급 가능성을 면밀히 검토하고 현장 답사를 완료할 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계