나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12011 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 142-1 지하층1호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12011 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 142-1 지하층1호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경12011
• 주소: 제주특별자치도 제주시 동문로 160, 지하층1호
• 감정가: 127,000,000원
• 최저가: 43,561,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매2계 2024타경12011 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 동문로 160, 지하층1호 | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 43,561,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경12011 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지는 제주특별자치도 제주시 일도이동 142-1 지하층1호로, 용도는 근린생활시설입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 채권자 제OOOOOOO의 신청에 따른 부동산임의경매 사건입니다.

감정가 127,000,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 75.25㎡ (약 22.76평)이며, 건물 면적은 133.73㎡ (약 40.45평)입니다. 건물은 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층/지상4층 건물(1999.03.025 사용승인)의 지하층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지조건 및 환경분석

본건은 제주시 일도이동 소재 사라봉 다목적체육관 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 및 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역의 핵심 입지입니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며 전반적으로 양호합니다. 특히, 북측으로 노폭 35M 내외의 대로1류와 동측으로 노폭 약 20M 내외의 중로1류 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어난 코너 입지입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있어, 주거 배후 수요를 바탕으로 상업 활동이 보장되는 지역입니다.

1.3. 권리분석

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 소유권 이전이 안정적으로 이루어질 수 있는 일반적인 경매 물건의 형태입니다. 부동산임의경매이므로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 현황 조사 시 '소매점(폐문부재)'로 이용 중이라는 점이 확인되었습니다. 폐문부재는 임대차 관계가 미상이거나 점유자를 만나지 못했다는 의미이므로, 추후 낙찰 시 점유자에 대한 명도(인도명령/명도소송) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 권리관계에 중대한 하자는 없으나, 점유 관계에 대한 추가적인 확인과 명도 전략 수립이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 이용현황

본 건이 속한 일도2동은 제주시 내에서도 10대 상권에 포함되며, 제주도 전체 카드 매출액 비중의 약 3.2%를 차지하는 주요 상권입니다. 일도지구 상권은 대단지 아파트가 조성된 택지개발지구로, 도로변 및 이면도로를 중심으로 상가가 입점한 '주거-상업 연계형' 동부지역 대표 상권입니다.

금융기관, 병·의원, 학원 등 주거 환경과 연계된 생활밀착형 업종들이 다수 분포하고 있어 배후 인구의 소비 활동이 꾸준히 발생하는 특징이 있습니다. 본건은 현재 소매점(근린생활시설)으로 이용되고 있어 공부상 용도와 현황이 일치합니다.

1.5. 생활정보 및 주변시설

인근에 사라봉 다목적체육관이 위치하여 생활 체육 시설 접근성이 양호합니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있어 근린생활시설로의 사용에 문제는 없습니다.

주변 환경 검색 결과, 본건 인근에 투자 가치에 직접적으로 영향을 미치는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지하층이라는 특성을 고려할 때, 채광 및 환기 상태, 누수 여부 등은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 요소입니다.

1.6. 잠재적 리스크

점유자 리스크: '폐문부재'로 인해 임대차 관계 및 점유 현황이 미상입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상보다 긴 시간이 소요되거나 추가적인 비용(이사인도비)이 발생할 수 있습니다.

상권 쇠퇴 징후: 제주시 도시재생 전략계획(안)에 따르면 일도2동 일부 지역은 물리 환경 부문에서 쇠퇴 진단이 내려진 바 있어, 지속적인 상권 활성화 노력이 필요할 수 있습니다.

지하층 상가의 한계: 지하층은 지상층 대비 접근성과 가시성이 낮아 특정 업종(소매점, 창고, 사무실 등)으로의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대로1류(35M)와 중로1류(20M)에 모두 접하는 코너 입지로, 차량 및 도보 접근성이 뛰어납니다.

합리적인 감정가: 넓은 건물 면적(40.45평)을 기준으로, 주거/상업 혼재 지역의 핵심 상권에 위치한 점을 고려하면, 감정가는 합리적 수준으로 판단됩니다.

안정적인 배후 수요: 대단지 아파트를 끼고 형성된 주거 밀착형 상권이므로, 공실 위험이 상대적으로 낮고 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

제주시 일도이동의 본 건 근린생활시설은 우수한 도로 접합 조건과 40평이 넘는 비교적 넓은 건물 면적을 갖춘 주거-상업 복합 상권 내 핵심 물건입니다. 입지적 장점과 안정적인 배후 수요는 명확합니다.

다만, 지하층이라는 구조적 한계와 현황 조사상 '폐문부재'로 인한 명도 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 지하층의 특성을 고려하여 물류, 창고, 체육 시설 또는 저렴한 임대료를 선호하는 특정 사무실 등 적절한 업종을 선정하는 전략이 필요해 보입니다. 현재 감정가 대비 경쟁력을 확보한다면, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계