나이스옥션 법원경매 제주 2024타경20500 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경20500 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236 임야 경매

• 사건번호: 2024타경20500
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236
• 감정가: 4,757,652,000원
• 최저가: 1,631,874,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매2계 2024타경20500 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236 | 감정가: 4,757,652,000원 | 최저가: 1,631,874,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경20500 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236 외 다수 필지(일괄매각)이며, 용도는 임야이나 현황상 전(밭) 및 일부 도로 등으로 이용되는 토지입니다.

총 토지면적은 12,251.00제곱미터(㎡)로 약 3,706.03평의 대형 토지입니다.

감정가는 4,757,652,000원으로 토지매각 건이며, 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

소유자 및 채무자는 김OO으로 동일합니다.

1.2. 부동산 현황 및 평가

본건 토지는 총 9필지가 일괄매각 되는 조건이며, 감정평가 요항표에 따르면 대부분의 필지(일련번호 1~5, 7, 8)는 공부상 임야이지만 현황은 전(밭) 또는 전 및 일부 도로로 이용되고 있어 농지성이 강한 특징을 보입니다. 일련번호 6, 9는 임야 및 잡목 자생 중입니다.

인접 토지와 대체로 등고평탄하거나 완경사를 이루는 부정형의 토지이며, 일부 필지(8번)는 폭 4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

나머지 필지(1~7, 9)는 지적도상 맹지이나, 본건 일련번호 3번, 8번 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

제시외 건물로 이동식 화장실 1동과 이동식 컨테이너 1동이 있으나, 이동이 용이하다는 이유로 매각에서 제외됩니다.

목록 6, 9 지상에 있는 입목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

목록 1~5번은 지목이 전(밭)으로 농지성이 높게 평가되므로, 취득 전 관할 기관에 농지 취득 가능 여부를 재확인해야 합니다.

목록 8번은 공부상 임야이나 현황은 일부 도로로 이용되고 있어, 도로 이용에 대한 법적 리스크를 검토해야 합니다.

2025년 7월 7일 자로 공매대행통지서가 접수된 기록이 있어, 공매와 경매가 병행될 경우 절차 진행에 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리에 위치하며, "고내리레포츠공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 중소규모 점포, 전 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 자연환경이 공존하는 양상을 보입니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

애월읍 고내리는 제주 올레길 15번과 16번이 만나는 고내 포구 옆에 위치해 있어 관광 수요가 높은 지역입니다.

주변에는 애월해안도로, 해수욕장, 편의시설 및 더럭분교 등 관광 명소가 5분 거리에 위치하는 등, 숙박 시설 및 여행 명소로서의 기능을 겸비한 곳입니다.

따라서 본건 토지 역시 향후 숙박시설이나 관광 연계 시설 용도로의 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 개발 행위에 일부 제한이 있습니다.

애월읍 지역은 개발과정에서 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 입지 문제로 인한 지역 주민들의 반대 운동이 발생하는 등 환경 관련 이슈에 대한 민감도가 높으므로, 향후 개발 시 환경적 측면을 충분히 고려해야 합니다.

현재 본건 소재지인 고내리 인근에 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 광령리 등 인근 지역에서 폐기물 처리 시설에 대한 주민 반대가 강했던 점은 인근 지역 개발 사업 추진 시 참고할 사항입니다.

3. 권리 분석 및 법률 검토

3.1. 경매 진행 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 김OO의 채무 불이행에 따라 북OOOOOOOO이 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리 등)은 불가능하나, 특이사항인 '농지취득자격증명 제출' 요건을 반드시 충족해야 낙찰이 유효하게 됩니다.

공매대행통지서 접수 사실은 향후 경매와 공매의 동시 진행 가능성을 시사하므로, 입찰 전 공매 진행 상황을 별도로 확인해야 합니다.

3.2. 법률적 검토 사항

일련번호 1~5번은 지목은 전(밭)으로 판단되므로, 농지취득자격증명은 농업 경영계획서 작성 및 농지법상 취득 주체의 자격을 갖추어야 발급 가능성이 높습니다.

일괄매각 조건이므로, 9개 필지 전체를 하나의 물건으로 매수해야 합니다.

이동식 컨테이너 및 화장실은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 다툼 없이 점유자에게 철거를 요구할 수 있습니다.

목록 4, 7은 지목은 임야이나 현황은 전(밭)이며, 목록 8은 임야이나 현황은 전 및 일부 도로이므로, 토지 현황과 공부상의 차이에 따른 지목 변경 및 재산세 부과 기준의 차이가 발생할 수 있습니다.

도로(목록 8 일부)로 이용 중인 부분에 대해서는 사도법 및 건축법상 도로 지정 여부 등 법률적 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 고내리 소재의 대형 임야(현황 전)로서, 관광 인프라가 풍부한 지역에 위치하여 잠재적 개발 가치가 높은 토지입니다.

대부분의 필지가 지목과 달리 현황상 '전(밭)'으로 이용되고 있어, 실질적인 토지 활용도 측면에서 유리하며, 자연녹지지역이지만 농지성이 강하여 농지법상 조건을 충족할 경우 개발의 폭이 넓어질 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출, 일괄매각의 부담, 현황 도로 부분에 대한 검토 등 법률적 및 행정적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 분석이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 해안가 인기 관광 지역인 애월읍 고내리에 위치하며, 레포츠공원 및 해안도로와 인접하여 숙박시설, 주택, 기타 상업 시설 개발 부지로의 활용 가능성이 높습니다.

대형 면적 확보: 약 3,706평에 달하는 대규모 토지 일괄 매각으로, 넓은 부지를 한 번에 확보하여 단지 개발이나 대형 프로젝트를 추진하기에 적합합니다.

현황 '전'의 활용성: 공부상 임야이지만 현황은 전(밭)인 부분이 많아, 토지 형질 변경 난이도가 임야 상태보다 낮을 가능성이 있으며, 농지 취득 후 단기적인 농업용 활용도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계