나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30613 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 1951 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30613 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 1951 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경30613 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 1951 | 감정가: 1,101,340,000원 | 최저가: 377,760,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경30613 (1))

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건번호는 제주지방법원 2024타경30613 (1)이며, 용도는 전(밭)입니다. 소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 1951번지이며, 총 토지면적은 20,780.00제곱미터(약 6,285.95평)로 매우 대형 필지입니다. 본 경매는 토지매각만을 대상으로 하는 부동산임의경매입니다.

감정가는 110,134만 원입니다. 소유자는 박OO, 채무자는 김OO, 채권자는 강OOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수인 농지입니다.

1.2. 물건지 현황 (토지)

본 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "구좌중앙초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 형태는 부정형의 완경사지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 지적상으로는 맹지(공도에 접하지 않은 토지)이나, 감정평가서상 인접지(행원리 1948-1번지) 비포장 진입로를 통해 차량 접근은 가능하나 공도를 통한 접근이 어려워 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급(저촉), 지하수자원보전4등급 등 각종 규제 지역에 해당됩니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 제주 동부 지역의 구좌읍에 위치하며, 비교적 개발 가능성이 높은 계획관리지역에 해당되는 대형 토지라는 장점이 있습니다. 그러나 주위 환경이 단독주택, 전, 임야가 혼재된 원거리 지역이어서 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용은 불편합니다.

지적상 맹지라는 치명적인 단점으로 인해 일반적인 개발 행위나 건축 허가에 제약이 있으며, 인접지 비포장 진입로를 이용하더라도 공도 접근이 어려워 교통 여건은 열악한 수준입니다.

주변 환경을 볼 때, 대규모 농업 용지, 또는 맹지 해소 후의 장기적인 개발 용도로 적합할 것으로 보입니다.

(혐오시설 정보)

제공된 감정평가서 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

1.4. 권리 분석 (요약)

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 확인이 필수입니다.

특이사항으로, 본 건은 농지법상 농지에 해당되므로 매각결정기일까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않는다는 특별매각조건이 있으므로 주의해야 합니다. 임대관계는 미상으로 보고되었습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지는 주거 밀집 지역이나 상업 지역과 거리가 먼 전, 임야 혼재 지역입니다. 인근에 상권이 형성되어 있지 않아 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

교통 여건이 다소 불편하고, 공공시설이나 학교(구좌중앙초등학교 남측 원거리)와의 접근성도 낮아 순수 주거 목적보다는 농업 또는 장기 투자 목적의 접근이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

A. 농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 가장 큰 리스크가 존재합니다. 매수 희망자는 관할 지자체에 사전 문의하여 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

B. 맹지 리스크: 지적상 맹지라는 점은 개발 및 건축 행위에 있어 가장 치명적인 약점입니다. 도로 확보(사도개설, 토지 매입 등) 없이는 활용에 극도의 제약이 따르며, 맹지 해소 방안 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

C. 토지이용규제 리스크: 계획관리지역이기는 하나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등 다중 규제가 적용되어 있어 개발 행위 시 건축물 높이, 용적률, 건폐율, 오수처리시설 등에서 제한을 받을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

A. 계획관리지역의 대형 필지: 약 6,285평에 달하는 대형 필지이며, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 활용도가 높은 계획관리지역에 속한다는 점은 개발 가능성을 높여주는 요소입니다.

B. 제주 동부 지역의 가치: 제주시 구좌읍은 월정리, 세화리 등 유명 관광지와 인접하여 지가 상승 기대감이 있는 지역입니다.

C. 저렴한 진입 가능성: 맹지라는 치명적인 단점으로 인해 향후 유찰 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 대형 토지를 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 약 6,285평의 대형 토지이며 계획관리지역에 해당되어 투자 매력도가 높습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 필수와 '지적상 맹지'라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 맹지 해소 능력과 농지 소유 자격 요건을 갖춘 전문 개발업자나 장기적인 농업 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 입찰 전 맹지 해소 방안 및 규제 사항에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계