나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30798 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3715 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재‘산방산’서측 근거리에 위치하며,
부근은 단독주택, 공동주택, 소규모점포 및 일반음식점, 나지, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-5,7,9-11,14,17-19): 사다리형 평지로서, 나지임.
기호(6): 사다리형 평지로서, 나지(건물신축중 중단상태)임.
기호(8): 부정형 평지로서, 도로임.
기호(12,13): 부정형 평지로서, 유지임.
기호(15,16): 자루형 평지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1,3,4,17): 남측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(2,16): 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(5,14): 남측 및 서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(6): 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(7,12,15): 서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(8): 본건이 도로이며 북서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(9,18): 동측 및 남측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(10): 북측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(11): 북측 및 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(13): 북동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.
기호(19): 북측 및 서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로인 기호(8)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-19):
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 8. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 소재함.
-목록 1, 6, 14.는 감정평가 시 건축허가를 득한 것으로 확인되는바, 그 유효 및 승계여부는 입찰 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경30798 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3715

용도: 대지

감정가: 4,126,648,300원

토지면적: 7553.90㎡ (약 2,285.19평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화OOOOOOO

특이사항:

* 공동담보

* 일괄매각

* 목록 8. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동 소재.

* 목록 1, 6, 14.는 감정평가 시 건축허가를 득한 것으로 확인됩니다. 건축 허가의 유효 및 승계 여부는 입찰 전 반드시 확인 요망됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리에 위치하며, 제주도의 주요 관광지인 ‘산방산’ 서측 근거리에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포, 일반 음식점, 나지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 토지가 어우러져 있습니다.

차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

토지 각 필지는 남측, 동측, 서측 등으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 도로 자체는 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 도로에 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 화OOOOOOO

말소기준권리: 2021년 6월 18일 접수된 화원신용협동조합의 근저당권 (채권액 840,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 보존: 문종원 외 1명 (2021.06.18)

* 다수의 근저당권, 지상권, 근저당권, 가처분, 가압류, 전부근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등이 등기되어 있습니다. 그러나 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸 대상에 해당합니다.

* 등기부 상 채권 총액은 10,875,620,000원입니다.

인수되는 권리: 현재까지 파악된 바로는 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 점유 관계 및 계약 내용에 따른 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 사계리 지역은 산방산 인근의 관광 요충지로, 관광객을 대상으로 하는 소규모 점포 및 일반 음식점 등이 혼재하는 상권의 특징을 보입니다.

주거 시설과 상업 시설이 일부 공존하는 복합적인 상권으로, 지역 경제 활동이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

제주 관광의 주요 명소인 산방산과 근접한 거리에 위치하여 관광객의 접근성이 높습니다.

단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 생활이 가능하며, 인근 버스 노선을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 농경지 및 임야가 포함되어 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 목록 8번 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 소재하므로, 낙찰 후 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 감정평가 시 건축 허가를 득한 것으로 확인된 목록 1, 6, 14번지의 건축 허가 유효성 및 낙찰자 승계 여부는 반드시 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 소재하는 대규모 토지(나지 및 일부 신축 중단)로, 감정가는 약 41억 2천여만 원에 달합니다.

제주도의 핵심 관광지인 산방산 인근에 위치하여 관광 산업과 연계한 개발 잠재력이 높은 입지를 자랑합니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸 처리되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 매각 제외 물건, 건축 허가 불확실성, 복잡한 토지 이용 규제, 임대 관계 미상 등은 낙찰 후 반드시 주의 깊게 확인하고 대비해야 할 사항들입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지인 산방산 인근에 위치한 대규모 토지로, 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.

* 우수한 지리적 이점을 바탕으로 관광 관련 시설 개발 등 다양한 사업 추진에 유리할 수 있습니다.

* 대부분이 나지로 활용 가능하며, 일부 신축 중단된 토지에 대한 개발 계획 수립 시에도 유리한 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 지역의 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 향후 지역 개발 계획 및 관련 규제 완화 가능성, 그리고 본인의 투자 목적에 따른 예상 수익률 분석 등 다각적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어려운 점 양해 바랍니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 수행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.