나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32329 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산19 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 "타미우스CC" 남측 인근에 위치하며, 일대는 골프장 및 임야 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 평화로 원거리에 소재하여 교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 다소 완경사를 이루며, 기호(1, 2)는 임야, 기호(3)은 도로입니다.

인접 도로상태

연접한 토지로 기호(1, 2) 남측으로 기호(3)을 포함한 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 생산관리지역, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역입니다.
(2): 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역입니다.
(3): 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32329 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산19

용도: 도로

감정가: 1,121,907,000 원

토지면적: 12,497.00 ㎡ (약 3,780.5 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 0.00 ㎡

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 "타미우스CC" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 골프장 및 임야 등이 혼재된 자연경관이 우수한 지역입니다. 제반 차량의 통행은 용이하나, 평화로와는 다소 거리가 있어 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 연접한 부정형의 토지로 다소 완경사를 이루고 있으며, 기호(1, 2)는 임야, 기호(3)은 도로로 이용되고 있습니다. 본건은 기호(1, 2) 토지의 남측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 애월읍 봉성리는 새별오름과 같은 자연경관 명소가 인근에 위치한 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권은 김철빈, 김인석 씨를 거쳐 변동되었습니다. 가장 선순위 권리인 근저당권은 중소기업은행이 2019년 9월 6일에 채권 최고액 1,200,000,000원으로 설정하였으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다 [cite: provided text]. 이후 남동세무서장의 압류와 중소기업은행의 임의경매 개시결정 등기가 순차적으로 이루어졌습니다 [cite: provided text]. 등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다 [cite: provided text]. 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 [cite: provided text]. 임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다 [cite: provided text].

특이사항으로, 등기사항전부증명서상 공매 공고 등기가 존재하나, 한국자산관리공사로부터 압류재산 공매대행 정지(보류) 안내가 제출된 사실이 있습니다. 이는 향후 공매 진행 절차에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다 [cite: provided text].

4. 상권분석

본 물건은 농림지역이나 상업지역과 같은 일반적인 상권이 발달한 지역이 아닌, 제주도의 중산간 지역에 위치한 임야 및 도로 부지입니다. 주변에는 타미우스CC 골프장과 같은 관광 및 휴양 시설이 자리하고 있어, 지역적인 특성상 상업적인 배후 수요보다는 자연환경을 활용한 개발 또는 보전 목적의 활용 가능성이 높습니다. 다만, 현행 토지이용계획 및 제한상태에 따라 개발이 매우 제한적이므로, 일반적인 상권 분석보다는 토지의 규제 현황과 향후 잠재적 활용 가치를 중심으로 분석해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍의 중산간 지역에 위치하여, 제주시 중심 시가지 및 주요 생활 편의시설과의 접근성이 다소 떨어집니다. 인근 애월읍 소재지 또는 제주시 내로 이동해야 병원, 대형마트, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 주변으로는 골프장과 같은 휴양 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 제주특별법에 따른 복잡하고 엄격한 토지이용계획 및 제한 상태입니다. 본 토지는 생산관리지역 내에서도 경관보전지구 2, 3등급, 생태계보전지구 4-1, 4-2, 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 보전 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 토지의 형질 변경 및 건축 행위를 매우 제한하므로, 개발을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

더불어, 물건명세서에 기재된 공매 공고 등기 존재 및 공매대행 정지(보류) 안내 사실은 본 경매 절차의 불확실성 또는 추가적인 법적 검토가 필요함을 나타내는 중대한 리스크입니다 [cite: provided text].

또한, 임대관계가 미상으로 조사된 점은 추후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원으로 확인됨) [cite: provided text].

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍의 아름다운 자연환경 속에 위치한 대규모 토지입니다. 주변의 타미우스CC 골프장 등 휴양 시설과의 인접성은 긍정적인 요소이나, 생산관리지역 내에 다수의 경관 및 생태계 보전 지구, 지하수 특별관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 제주도의 강력한 환경 보전 정책으로 인해 건축 및 토지 이용에 관한 규제가 매우 엄격할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 공매 공고 등기 후 공매 대행이 정지(보류)된 사실은 법적 절차 진행 상 변동 가능성을 내포하고 있어 면밀한 확인이 필요합니다 [cite: provided text].

결론적으로, 본 물건은 일반적인 투자 관점보다는 규제 현황을 충분히 이해하고, 법규 내에서 허용되는 범위 내의 제한적인 활용(예: 농림업, 일부 시설 허가 가능 범위 확인 등) 또는 장기적인 보전 가치를 염두에 둔 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 애월읍의 중산간 지역, 자연경관이 우수한 입지

* 타미우스CC 등 휴양 시설 인근에 위치

* 12,497㎡의 넓은 토지 면적

* 현행 법규 하에서 허용되는 범위 내의 특정 목적 활용 가능성 (엄격한 규제 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지이용계획 상 개발이 매우 제한적이며, 공매 관련 법적 절차상의 불확실성(보류)이 존재합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 제주도의 토지 이용 규제 및 허가 가능 범위에 대한 면밀한 법률 검토, 그리고 공매 보류 건에 대한 후속 절차 확인이 선행되어야 합니다. 감정가 1,121,907,000원을 기준으로 하되, 이러한 개발 제한 및 법적 불확실성 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 투자 가치는 규제 완화 가능성이나 특정 허용 용도로의 전환 가능성을 얼마나 확보할 수 있는지, 그리고 공매 보류 건이 어떻게 해결되는지에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.