나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30972 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 2111 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 "수산초등학교" 북측 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 동측 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, "자연림 및 일부 전"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 "지적 개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 "임야"이나 일부 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 지상에 자생수목이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건 지상 자생수목 포함 평가.
-본건 지상에 공부상 표시 없는 제시외 분묘 1기가 소재하나 분묘기지권 성립 여부 불분명함.
-본건 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 '전'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경30972 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 2111

용도: 임야 (현황 일부 전)

감정가: 748,066,000원

토지면적: 10109.00㎡ (약 3057.97평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOO (강진완도축산업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 2111 소재로, "수산초등학교" 북측 근거리에 위치하며 부근 일대는 전, 과수원 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로서, 현재 "자연림 및 일부 전"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 2023.11.15-2024.11.14)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 3,554,123,687원

* 말소기준권리: 2021년 03월 10일 접수된 강진완도축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 설정 등기(을6)도 말소 예정입니다.)

* 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 특이사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 자연 친화적인 지역입니다.

* 개발 가능성: 제2공항 개발 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 자연녹지지역으로 분류되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 북측 인근에 수산초등학교가 위치하고 있으며, 차량으로 주요 지역 접근이 가능합니다. 오조포구와 식산봉 등 주변의 자연 경관 및 관광 자원을 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)이 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 1000m 이내에 축산업 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 지상에 공부상 표시 없는 제시외 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소이며, 감정평가액 산정 시 743,626,000원의 가격 제한 요인으로 반영되었습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 '전'으로 이용되고 있어 현황과 공부상 불일치 사항이 존재합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 제2공항 개발사업 예정 지역으로, 거래 및 개발 시 허가가 필요합니다. 가축사육제한구역으로 인한 인근 축산업 활동으로 인한 잠재적인 환경적 영향(예: 냄새 등)도 고려할 수 있습니다.

* 자연수목: 본건 지상에 자생수목이 평가에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 오조리에 위치한 토지(임야, 현황 일부 전)입니다. 수산초등학교가 인근에 있으며 교통 접근성은 보통 수준입니다. 제2공항 개발 예정 지역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 공부 외 분묘 1기의 존재 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 현황과 공부상의 차이, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 분묘로 인한 감정가 제한 금액이 크다는 점은 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제2공항 개발 사업 예정지: 해당 지역 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 대규모 토지: 10,109㎡ (약 3,058평)의 넓은 면적으로 다양한 개발 용도 적용 가능.

* 자연녹지지역: 친환경적인 개발 사업(예: 전원주택 단지, 농업 관련 시설 등) 추진 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 반드시 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

* 감정가: 748,066,000원

* 분묘로 인한 가격 제한: 743,626,000원 (감정평가서상 분묘로 인해 제한받는 가격)

* 향후 제2공항 개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 해당 토지의 편입 여부.

* 주변 유사 토지 시세 분석.

* 분묘기지권 처리 비용 및 가능성.

* 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 및 개발 허가 관련 절차 및 비용.

* 잠재적 투자 가치와 위험 요소를 충분히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.