나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31982 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 600-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31982 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 600-2 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경31982 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 600-2 | 감정가: 3,436,496,000원 | 최저가: 2,405,547,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2024타경31982 (1) 토지 매각 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 600-2 소재의 전(밭)이며, 토지면적은 30,683.00㎡ (약 9,280.9평)으로 대규모입니다. 감정가는 3,436,496,000원으로 평가되었습니다. 경매는 부동산임의경매 형태로 진행되며, 토지만 매각 대상입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 제주시 조천읍 선흘리 '웃밤오름' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 전(밭) 위주의 경작지, 목장용지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 및 보존 관리 지역의 특성을 가집니다. 인접 필지 대비 완경사인 부정형 토지이며, 현재는 전으로 이용되고 있으나 일부는 휴경상태의 토지임야 상태입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 제반 차량 접근은 가능하지만, 접면도로의 포장 상태가 불량하여 전반적인 교통 사정은 불편한 것으로 평가되었습니다. 지적상으로는 북동측 및 남측으로 폭 2미터 내외의 비포장도로에 접하고 있어 차량 진입에 제약이 있을 수 있으며, 특히 대형 차량의 진출입은 어려움이 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 양OO로 동일합니다. 채권자는 북OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 사항 및 필수 확인 사항

본건은 두 가지의 중요한 법적 특이 사항이 있습니다. 첫째, 토지 이용 현황상 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 해당 관청을 통해 농지취득자격 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 제시목록 외의 물건으로 연고 미상의 분묘 1기가 위치하고 있어, 향후 '분묘기지권' 성립 여부에 대한 확인과 이에 따른 처리 방안 및 비용이 고려되어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

제시된 감정평가서 정보에 따르면, 본건 주변은 농지, 목장용지, 임야 위주의 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업 시설 이용은 인근 읍내 또는 시내까지 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

본건은 교통 사정이 불편한 편이며, 생활 편의 시설 정보는 감정평가서에 포함되어 있지 않습니다. 주변 환경이 주로 경작지와 임야이므로, 도심형 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다. 감정평가서상 주변 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

본건 토지는 개발 행위를 강력하게 제한하는 다수의 토지이용계획 규제를 받고 있습니다. 경관보전지구2등급 및 3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등에 해당되어 건축 및 개발 계획 수립 시 매우 엄격한 심의와 제약을 받게 됩니다. 실질적인 개발 목적보다는 보존 및 영농 목적으로 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 시급합니다.

5.2. 물리적 및 기타 리스크

분묘기지권 성립 여부에 따라 낙찰자가 분묘 이장 비용 및 시간적 손해를 감수해야 할 수 있습니다. 좁고 포장 상태가 불량한 비포장도로에만 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 낮아 토지의 환금성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주특별자치도 조천읍 선흘리의 대규모 전(밭) 경매 물건으로, 면적 대비 감정가가 높으나 제주도 토지의 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다. 다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 존재 가능성, 그리고 개발 행위를 강력하게 제한하는 복합적인 용도지역 및 보전지구 규제가 최대 리스크입니다. 개발 목적보다는 장기적인 토지 가치 보존이나 영농을 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

1. 제주도 대규모 토지 (약 9,280.9평)를 취득할 기회입니다.

2. 현재 감정가 대비 유찰을 통해 저가 매입 시, 장기적인 토지 가치 상승에 대한 잠재적인 기대 수익을 가질 수 있습니다.

3. 제주도의 강력한 보전 정책 하에서 관리되는 토지로, 자연 친화적인 영농 또는 보존 목적의 투자에 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계