나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31159 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1057 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31159 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1057 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경31159 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1057 | 감정가: 368,070,000원 | 최저가: 126,248,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31159 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1057 (전)

용도/현황: 공부상 '전', 현황 '과수원' (지목은 임야이나 현황은 과수원이라는 주의사항 있음)

감정가: 368,070,000원

토지면적: 645.00㎡ (약 195.12평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 제주 서귀포시 법환동의 자연녹지지역 내 토지이며, 현재 과수원으로 이용 중인 물건입니다.

가장 중요하게는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 몰수라는 특별매각조건이 부가되어 있습니다.

본건 지상에는 제시외 건물(철파이프조 창고 2동, 약 30.8㎡) 및 이동식 컨테이너가 소재하나, 이는 매각에서 제외되는 물건입니다.

제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감귤목을 포함하여 평가되었으며, 제시외 건물의 일부와 컨테이너가 인접지(1060번지)와 양 지상에 걸쳐있을 수 있어 정확한 경계 확인을 위해서는 사전에 지적 측량이 요구됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서귀포시 법환동에 위치하며 "법환초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 시가지 주변 농경지대(과수원, 전 등)와 일부 공동주택, 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지(과수원) 이용 현황을 보이는 지역으로, 주된 상업시설은 인근 법환초등학교 주변 시가지 방향으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설은 법환동 주거 밀집 지역이나 서귀포 중심 시가지와 접근하여 이용 가능하며, 제주 서귀포의 주거 및 농업 환경이 혼합된 형태를 보입니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 환경을 검색한 결과, 본건 소재지인 서귀포시 법환동 1057번지 인근에 직접적인 영향을 미치는 대규모 쓰레기 매립장이나 광역 폐기물 소각시설 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 서귀포시 전역에는 여러 지역에 매립시설 및 하수처리시설이 운영되고 있으며, 안덕 지역에 광역 폐기물 소각시설 유치 논의가 있었던 사실 등은 지역 환경 요인으로 참고해야 합니다.

정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며 채권자(화OOOOOOOOO)의 임의경매 신청에 의한 매각입니다.

등기부등본상 권리 관계는 별도로 확인해야 하나, 임의경매의 경우 통상 근저당권 등이 말소기준권리가 되므로, 낙찰 후 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 말소기준권리보다 앞서는 임차인 등 인수될 권리 존재 여부는 매각물건명세서를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수됩니다. 농지법상 요건을 충족하는 매수 계획(농업경영계획서 등)을 사전에 철저히 준비해야 합니다.

법정지상권 및 제시외 건물: 매각 제외되는 제시외 건물(철파이프조 창고)이 존재하며, 이는 법정지상권 성립 여부를 판단하는 중요한 요소입니다. 토지 위에 건물이 존재하고 경매로 인해 토지 소유자와 건물 소유자가 달라질 경우 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 성립 시, 토지 이용 및 처분에 제약이 발생하므로 명도 및 건물 철거 협상에 대한 계획이 필요합니다.

경계 문제: 제시외 건물 일부와 이동식 컨테이너가 인접지와 걸쳐있을 가능성이 언급되었습니다. 경매 입찰 전 정확한 측량을 통해 경계를 명확히 하고, 인접 토지와의 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

지목/현황의 복잡성: 공부상 '전', 현황 '과수원', 주의사항에 '지목은 임야'라는 내용이 혼재되어 있습니다. 이는 행정적인 관리 및 개발 인허가 과정에서 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관할 관청에 현황에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 서귀포시 법환동 법환초등학교 인근에 위치한 자연녹지지역 내 토지(과수원)로, 주거 및 농업 환경이 양호한 지역에 속합니다.

토지면적 645.00㎡ (약 195.12평)로 적절한 규모를 갖추고 있으며, 도로 접근성이 무난하여 농업용 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자에 적합할 수 있습니다.

다만, 농취증 취득 조건, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 처리 문제, 그리고 경계 확인 필요 등 해결해야 할 명확한 리스크가 존재합니다.

4.2. 투자 포인트

자연녹지지역 내 토지: 제주도 토지 중 비교적 개발 수요가 꾸준한 자연녹지지역에 속하며, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

서귀포 시가지 인접성: 서귀포 시가지와 멀지 않은 곳에 위치하여 접근성이 좋고, 법환동의 주거 인프라를 간접적으로 활용할 수 있습니다.

농지 활용 및 전원주택 부지 잠재력: 현재 과수원으로 이용 중이지만, 자연녹지지역의 건폐율 및 용적률 범위 내에서 건축 인허가를 통해 전원주택 부지 등으로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

4.3. 투자 제언

본건은 리스크 요소를 명확히 인지하고 접근해야 하는 '고위험-고수익' 잠재 물건으로 판단됩니다.

입찰 전 반드시 농취증 취득 가능성을 확인하고, 법정지상권 성립 시 건물 소유자와의 협상 전략 및 건물 철거를 위한 법적 절차 비용 등을 미리 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현장 답사 및 지적 측량을 통해 토지의 정확한 현황 및 경계를 확인하는 것이 투자의 성공을 좌우할 것입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계