나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3184 [4] 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 5동 3층305호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "덕두초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 서부산유통단지 및 김해국제공항, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철(서부산유통지구역)이 소재하는 바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지상6층 건내,
제13동 제5층 제502호 외 9개호로서,
외벽 : 치장석붙임 등 마감,
창호 : 강화유리 및 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(가) : 사무소로 이용중임.
기호(나,마) : 판매시설("유신하우징")로 이용중임.
기호(다,라,바,사,자,차) : 판매시설로 이용중임.
기호(아) : 판매시설("파란들가구")로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 판매시설(상호: 파란들가구)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3184 (4)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 5동 3층305호

토지면적: 616.31㎡ (약 186.45평)

건물면적: 657.93㎡ (약 199.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 616.31㎡ (약 186.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 657.93㎡ (약 199.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지상6층 건물의 일부로 파악됩니다. (자세한 층별 구분은 건축물대장 참조 필요)

토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

1.3. 용도 및 이용현황

용도: 판매시설

현재 이용상태: 판매시설 (상호: 파란들가구)로 이용중입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 해당 물건을 포함한 건물 내 여러 호실이 판매시설, 사무소 등으로 이용되고 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,122,000,000원

주의사항: 일괄매각. 판매시설(상호: 파란들가구)로 이용중입니다.

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "덕두초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 서부산유통단지, 김해국제공항과 인접해 있으며, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 물건지 북동측으로는 노폭 약 35m, 남동측으로는 약 40m의 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한 부산김해경전철 서부산유통지구역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존은 2013년 1월 10일 주식회사 유신하우징에 의해 이루어졌습니다. 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되었으며, 이 모든 권리들은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 4월 16일 중소기업은행이 설정한 근저당권(1,039,200,000원)으로 파악됩니다. 본건 임의경매 개시결정은 2024년 7월 29일 중소기업은행에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 기록된 채권 총액은 약 3,711,047,012원입니다. 이는 압류, 가압류, 근저당권 등 모든 등기된 채권의 합계입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 등기상 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부요약상 '말소'로 표기된 권리가 다수이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 참고사항에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

해당 물건에는 '파란들가구'라는 상호의 임차인이 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 파란들가구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

임차인 '파란들가구'는 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 인수 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

본 건이 위치한 서부산 유통단지 일대는 물류, 유통, 판매 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 김해국제공항이 인접해 있어 물류 이동성이 뛰어나며, 다수의 기업체 및 상가들이 입점해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 판매시설로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, '건축자재판매단지' 내에 위치하여 관련 업종의 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

강서구 지역은 부산의 신 성장 동력으로 주목받고 있으며, 지속적인 개발 계획과 함께 산업 및 물류 인프라가 확충되고 있습니다. 이는 본 물건의 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 공항 및 주요 도로망과의 접근성을 고려할 때, 유통 및 판매 관련 업종에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 서부산유통단지가 형성되어 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 금융기관, 식당 등이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 덕두초등학교가 소재하고 있어, 지역 내 교육 환경의 일부를 제공합니다.

5.3. 의료시설

상세한 의료시설 정보는 파악되지 않았으나, 강서구청 방면 또는 김해시 방면으로 이동 시 종합병원 및 병의원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상으로는 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, '별도 등기' 및 '유동화 물건'이라는 특수 사항이 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

건축물대장상 특이사항은 명시되지 않았으나, 현장 방문을 통해 건물의 노후도, 관리 상태, 불법 건축물 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 또한, '건축자재판매단지' 내 물건이므로, 단지 전체의 관리 규약이나 주차, 소음 등 집단 시설 이용 관련 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

해당 물건은 '판매시설'로 이용 중이나, 일반적인 상업 지역과는 다소 다른 유통/물류 중심지에 위치하고 있습니다. 따라서 해당 상권의 특성상 업종 변경이나 경쟁 심화 등의 리스크가 있을 수 있습니다. 현재 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건 부산광역시 강서구 대저2동 소재 건축자재판매단지 내 판매시설은 서부산 유통단지의 중심부에 위치하여 물류 및 유통업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 11억 2천만원대이며, 토지 186평, 건물 199평 규모의 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 다수의 권리가 말소될 예정이며, 현재 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이어서 낙찰자가 부담해야 할 직접적인 금전적 부담은 없어 보입니다. 다만, '유동화물건', '공동담보', '별도등기' 등의 특수 사항이 존재하므로, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 물류 및 교통 접근성 (김해국제공항, 주요 도로망, 경전철역 인접)

* 서부산 유통단지 내 핵심 입지, 판매시설로서의 영업 이점

* 대부분의 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담 적음

* 0원 보증금/차임 임차인으로 추가적인 명도 비용 최소화 기대

* 강서구 지역 개발 잠재력 및 성장 가능성

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,122,000,000원으로 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금이나 특별한 부담이 없는 것으로 판단되나, '유동화물건', '공동담보', '별도등기' 등의 특수 물건 정보와 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 건물 상태 파악이 선행되어야 합니다. 또한, 해당 상권의 전반적인 임대료 수준, 공실률, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 본 건의 경우, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 위험 요소를 감안하여 80%~100% 수준에서 잠재적 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 약 9억원 ~ 11억 2천만원 범위) 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 바탕으로 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.