나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3184 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 13동 5층502호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "덕두초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 서부산유통단지 및 김해국제공항, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철(서부산유통지구역)이 소재하는 바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지상6층 건내,
제13동 제5층 제502호 외 9개호로서,
외벽 : 치장석붙임 등 마감,
창호 : 강화유리 및 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(가) : 사무소로 이용중임.
기호(나,마) : 판매시설("유신하우징")로 이용중임.
기호(다,라,바,사,자,차) : 판매시설로 이용중임.
기호(아) : 판매시설("파란들가구")로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

사무소로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3184 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 13동 5층502호 (신주소: 부산광역시 강서구 유통단지1로 76 (대저2동))

용도: 업무시설 (구분건물 표제부 상 주용도는 업무시설, 총괄표제부 상 주용도는 판매시설)

감정가: 91,000,000원

토지면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.4㎡

건물면적: 42.98㎡ (약 13.00평)

건물지분: 42.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 사무실로 이용 중

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치하며, "덕두초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 서부산유통단지, 김해국제공항, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산김해경전철 서부산유통지구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 40m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건이 위치한 서부산유통단지는 김해공항 및 신항만과 연계된 물류 중심지로 조성되었으나, 일부 입점률 저조 및 공실 문제가 있는 것으로 파악됩니다. 단지 내에는 건축자재판매단지, 기계공구판매단지, 자동차부품도소매 구역 등이 혼재되어 있으며, 주로 유통, 판매, 업무 시설이 입점해 있습니다. 인근에 김해국제공항이 위치해 있으며, 주거 및 근린생활시설도 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 11월 6일 접수된 중소기업은행의 근저당권(금액: 240,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 부산광역시건축자재판매업협동조합 (2013-01-21)

* 소유권이전: 주식회사유신하우징 (2014-07-07)

* 근저당권 (말소기준): 중소기업은행 (2014-11-06) - 금240,000,000원

* 가압류: 신보2021제18차유동화전문유한회사 (2024-07-03) - 금290,000,000원

* 압류: 중부산세무서장 (2024-07-04)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-07-22) - 금1,001,847,012원

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2024-07-29) - 금3,429,600,000원

* 압류: 서대전세무서장 (2024-07-31)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-01)

* 압류: 강서구(부산광역시) (2024-09-23)

매각으로 인해 본건의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,531,847,012원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 현재 사무실로 이용 중이나, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 서부산유통단지 내에 위치하여 물류 및 유통 관련 사업체들이 밀집한 지역입니다. 김해국제공항과의 인접성 또한 물류 이동에 이점을 제공할 수 있습니다. 상권 내 판매시설, 업무시설, 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 산업 및 유통 기능이 강조되는 지역입니다.

4.2. 본건 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 본 건물(13동)의 주 용도는 업무시설이며, 전체 단지는 판매시설 및 업무시설로 구성됩니다. 본건(502호)은 현재 사무실로 이용 중이며, 같은 동 내 다른 호실들은 판매시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

부산김해경전철 서부산유통지구역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.3. 교육 시설

덕두초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 및 경매 절차 진행 시 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 현재 점유 현황: 사무실로 이용 중인 관계로, 명도 과정에서 현재 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있어, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 권리 관계 파악에 있어 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저2동에 위치한 건축자재판매단지 내 업무시설(사무실)입니다. 서부산유통단지와 김해국제공항 인근이라는 지리적 이점이 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계는 다수의 압류, 가압류, 근저당이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 사무실로 이용 중이며 임대차 관계는 미상이나 인수되는 보증금은 없습니다. 유동화 물건이라는 점과 명도 과정에서의 변수 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서부산유통단지 및 김해공항 인근의 전략적 입지.

* 물류 및 유통, 관련 서비스업 등 다양한 사업 운영에 적합한 잠재력.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원이며, 토지 면적 14.40㎡(약 4.36평)와 건물 면적 42.98㎡(약 13.00평)를 합한 총 면적은 약 17.36평입니다. 평당 감정가는 약 5,242,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 주변 시세, 시장 동향, 물건의 상태, 명도 용이성, 임차인 현황, 향후 개발 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 특히, 명도에 소요되는 시간과 비용, 예상되는 법적 절차 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기보다, 이러한 고려 사항을 바탕으로 자체적인 면밀한 분석을 통해 결정하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.