나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4057 [1] 부산광역시 북구 덕천동 452-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 소재 덕천초등학교 동측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설 및 노인요양원, 아파트, 단독주택등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량 접근가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄하나 전반적으로는 북서하향 완경사지대에 위치한 삼각형에
유사한 부정형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 왕복4차선 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(새들유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물로서
외 벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅 마감등
내 벽 : 인테리어 마감등
창 호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.(현재는 다수의 공실도 있는 것으로 조사 됨)

설비내역

급배수 및 위생설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 근린생활시설로 이용중. 현황조사서 상 '소유자 문의한 바, 1층은 소유자가 카포레스트 스팀세차를 운영중이고, 나머지는 공실이라 함'이라고 기재됨.(응찰시 확인요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경4057 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 452-4 (신주소: 부산광역시 북구 덕천로 61)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,675,296,620원 (16억 7529만 6620원)

* 토지면적: 328.30㎡ (약 99.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 795.33㎡ (약 240.59평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 근린생활시설로 이용중. 현황조사서 상 '소유자 문의한 바, 1층은 소유자가 카포레스트 스팀세차를 운영중이고, 나머지는 공실이라 함'이라고 기재됨. (응찰시 확인 요망)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 소재 덕천초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 노인요양원, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건에 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(새들유치원, 화영유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 인접도로와 대체로 등고평탄하나 전반적으로는 북서하향 완경사지대에 위치한 삼각형에 유사한 부정형의 토지를 상업용 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로가 소재하고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 6월 23일자 신한은행 근저당 (을8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

2.2. 임차인 현황

* 김 (성명: 김준근)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 안 (성명: 안병민)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-05

* 대항력: 없음

* 안 (성명: 안윤희)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 윤 (성명: 윤성민)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-17

* 확정일자: (공란)

* 배당신고일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 이 (성명: 이기봉)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-08

* 대항력: 없음

3. 상권분석

3.1. 주변 현황

* 본 물건은 부산광역시 북구 덕천동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 노인요양원, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 1층에서 '카포레스트 스팀세차'를 운영하고 나머지는 공실 상태로 파악됩니다.

* 주변에 덕천초등학교, 새들유치원, 화영유치원 등이 소재합니다.

* 인근에 젊음의 거리(덕천역 중심)가 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

3.2. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (연립/다세대 주택 기준):

* 은마아파트(1~6동): 2026년 5월 14일, 65.88㎡ (약 20평) 기준 115,000,000원

* 화진빌라: 2026년 5월 4일, 51.03㎡ (약 15평) 기준 80,000,000원

* 자이빌: 2026년 7월 7일, 16.66㎡ (약 5평) 기준 68,000,000원

* 본 물건은 근린생활시설 용도로, 제공된 주택 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 주변 상가/근린생활시설의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의 및 교육시설

* 편의시설: 1층에서 '카포레스트 스팀세차' 운영 중.

* 교육시설: 덕천초등학교, 새들유치원, 화영유치원 인근에 위치.

* 지역 커뮤니티: 젊음의 거리 인근으로 상업 활동이 활발하며, 지역 내 유동인구가 많은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 건물 대부분이 공실 상태로 파악되어, 안정적인 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 매각 절차나 정보 공개에 있어 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 건물 사용 승인일이 1997년으로, 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 제한: 제2종일반주거지역 내 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종 입점이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 학교 및 요양원 등이 근접해 있으며, 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 덕천동에 위치한 제2종근린생활시설 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 건입니다. 덕천초등학교 인근에 자리하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 또한, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 현재 건물이 1층을 제외하고는 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 유사 주택의 거래 사례는 있으나, 본 건물의 용도(근린생활시설)를 고려한 별도의 수익성 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 토지, 건물 일괄 매각으로 동시 취득 가능합니다.

* 말소기준권리 외 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리분석이 비교적 용이합니다.

* 제2종근린생활시설로서, 향후 임대 수요 변화에 따라 수익성 개선이 기대될 수 있습니다.

* 젊음의 거리 인근의 입지로 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,675,296,620원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 주로 연립/다세대 주택의 거래 사례이며, 본 건물의 근린생활시설 용도와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

* 주변 상가/근린생활시설의 구체적인 거래 시세 및 공실률 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 고려사항:

* 현재 다수의 공실로 인한 임대 수익률 저하 우려.

* 유동화 물건 특성에 따른 절차상 변수 가능성.

* 건물 건축 연도(1997년)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

* 제2종일반주거지역 및 상대보호구역 지정에 따른 용도 제한.

* 예상 입찰가 범위:

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 현재 시점에서 정확한 수익률 산출이 어렵고 공실 리스크가 존재하므로, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 약 11억 7천만원 ~ 14억 2천만원

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.