나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6334 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 264-4 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6334 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 264-4 도로 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2024타경6334 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 264-4 | 감정가: 161,120,220원 | 최저가: 78,949,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경6334 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 264-4 외 (다수 필지 일괄매각, 일부 지분 매각 포함)

용도: 도로 (일부 필지는 현황 잡종지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 161,120,220원

매각대상: 토지일부지분매각 (총 토지면적 1411.00㎡, 약 426.88평 중 지분 매각)

토지 지분율: 94739.02 (세부 지분은 목록별 확인 필요)

1.2. 물건 현황 및 특징

본 경매 물건은 총 6개 필지(기호1~6)에 대한 일괄 매각 건이며, 이 중 기호 2, 3, 4, 5, 6번 필지는 지분 매각으로 진행됩니다.

기호 1번 토지는 지목은 임야이나 현황은 잡종지이며, 북측으로 폭 6미터 내외의 포장도로(기호 2~6)와 접합니다.

기호 2번 토지는 지목은 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

기호 3, 4, 5, 6번 토지는 지목 및 현황 모두 도로로 이용 중입니다.

모든 토지는 부정형 또는 사다리형의 완경사 토지이며, 기호 1번은 평탄하게 조성되어 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계1리마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획상 기호 1~6 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(목천읍4(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)에 해당하여 개발 여지가 있는 지역으로 분류됩니다. 기호 1, 2는 준보전산지 규제도 받습니다.

2.2. 권리분석

본건은 소유자 정OO, 채무자 정OO로 진행되는 부동산임의경매입니다.

가장 큰 특이사항은 "공유자우선매수신고"가 있다는 점입니다. 이는 공동 소유자가 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수하겠다는 신고를 한 상태이므로, 일반 매수인은 공유자우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

목록 2, 3, 4, 5, 6번은 지분 매각이므로, 이 부분에 대한 지분 경매의 특성과 권리관계를 명확히 분석해야 합니다.

모두 일괄 매각으로 진행되므로 일부 필지만 선택하여 매수할 수 없습니다.

2.3. 상권분석

본 물건의 용도가 대부분 '도로'이거나 '잡종지'인 점을 감안할 때, 일반적인 주거 또는 상업용 상권 분석은 의미가 적습니다.

주변이 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 마을 환경이므로, 자체적인 상권 형성보다는 지역 주민의 주거 및 생활 편의를 위한 기반 시설로서의 가치를 갖습니다.

본건이 향후 주변 토지의 개발 시 진입로 또는 기반 시설 용도로 활용될 잠재적 가치에 중점을 두고 분석해야 합니다.

3. 종합 평가 및 투자 전략

3.1. 생활정보

본건은 "신계1리마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활 편의시설에 접근이 용이한 것으로 보입니다.

주변이 단독주택 및 농경지 지역이므로, 도시의 편리성보다는 전원생활의 쾌적성을 중시하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

대중교통 접근성은 버스 정류장 인근으로 보통 수준입니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 공유자우선매수신고는 낙찰 가능성에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 일반 매수인은 낙찰받을 수 없습니다.

둘째, 대부분의 물건(목록 2~6)이 지분 매각이고 용도가 '도로' 또는 '잡종지'라는 점입니다. 도로로 이용 중인 토지는 사도법, 건축법 등 각종 규제를 받을 수 있으며, 소유권 행사 및 수익 창출에 제약이 따릅니다.

셋째, 계획관리지역이지만 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역(200m 이내) 등의 규제가 복합적으로 존재하므로, 매입 후 개발 시 상세한 규제 검토가 필수적입니다.

넷째, 혐오시설 유무 등 주변 환경에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 일반적인 주거용 또는 수익형 부동산 투자가 아닌, 인근 토지 개발에 대한 장기적 안목을 가진 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

도로 및 잡종지 지분 매입은 주변 토지 소유자 또는 개발업자에게 향후 필수적인 토지(맹지 탈출, 진입로 확보)를 제공함으로써 가치를 높일 수 있는 전략적 투자가 될 수 있습니다.

총 면적 1411.00㎡ (약 426.88평) 중 상당수가 지분 매각이고 용도가 도로라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

3.4. 투자 포인트

도로 및 잡종지 지분 매입을 통한 주변 토지 소유자에 대한 협상 우위 확보.

계획관리지역 내 위치로 향후 개발 수요 발생 시 지분 가치 상승 기대.

상대적으로 낮은 감정가로 기반시설 토지(도로, 잡종지)를 선점할 기회.

반드시 공유자우선매수권 행사 여부 및 지분 경매의 법적 권리관계를 완벽하게 파악한 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매7계