나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117029 [1] 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 393-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117029 [1] 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 393-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경117029
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 393-1
• 용도: 전

천안지원 경매7계 2024타경117029 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 393-1 | 감정가: 77,050,000원 | 최저가: 26,429,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경117029 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 393-1

용도: 전

감정가: 77,050,000 원

경매구분: 공유물분할을위한경매 (공유물분할 경매)

채무자/소유자: 강OO

채권자: 이OO

매각대상: 기타

1.2. 면적 정보

토지면적: 575.00 제곱미터 (약 173.94 평)

건물 제시외면적: 180.00 제곱미터 (약 54.45 평) *매각 제외*

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 수신면 해정리 "행정2리경로당" 남측 인근에 위치하며, 주택, 농지, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

형태는 대체로 사다리형이며, 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 일부 '대'로 이용되고 있습니다.

토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(수신면3(주거형))에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

서측으로 약 5미터 도로가 인접 토지(393번지)에 접해 있어, 인접 토지를 통한 접근이 가능합니다. 입찰 시 인접 토지의 이용 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 전형적인 농촌지역의 특성을 가지며, 주위에 근린생활시설이나 상업시설의 발달 정도는 미흡할 것으로 판단됩니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 환경으로는 천안 수신 일반산업단지 및 천안 제5일반산업단지 개발이 추진되거나 이미 조성되어 있어, 농촌 환경과 산업 시설이 공존하는 지역입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경 요소)

본건 소재지인 수신면 해정리는 천안 수신 일반산업단지 개발 구역과 인접하거나 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

이는 지역 개발 가능성을 높이는 요소인 동시에, 산업단지에서 발생하는 소음, 교통량 증가, 환경 변화 등 환경적인 혐오 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 권리 관계

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이므로, 일반 경매와 달리 소유자의 채무 변제가 아닌 공유 관계 해소가 목적입니다.

토지 지상의 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(180 제곱미터)이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

이 제시외 건물과 토지 간의 관계에 따라 '법정지상권' 성립 가능성이 존재하므로, 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 시, 매수인이 제시외 건물의 소유자를 상대로 토지 사용료(지료)를 청구할 수는 있으나, 건물 철거는 어려울 수 있습니다.

지목은 '전'이나 현황은 일부 '대'로 이용 중인 상태이며, 불법 건축물이 존재한다는 사실이 확인되었습니다.

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 의무입니다. 농취증을 발급받지 못하면 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

수신면의 회신에 따르면, 농취증 발급을 위해서는 현황의 불법 건축물에 대해 '원상복구' 또는 '원상복구계획서' 제출이 필수적입니다. 매수인은 이 불법 건축물의 처리 비용과 시간을 감안해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 감정가가 7천만원대로 토지 면적 대비 매력적인 가격대일 수 있으나, 권리상의 복잡성과 행정적 리스크를 안고 있는 물건입니다.

'공유물분할 경매'라는 특성, '농취증' 발급 조건(불법 건축물 원상복구), '법정지상권' 성립 가능성이 복합적으로 얽혀 있어, 일반 투자자에게는 다소 어려운 물건으로 판단됩니다.

제시외 건물이 매각에서 제외되므로 토지 매수인은 향후 제시외 건물 소유자와의 법정지상권 또는 지료 문제에 대한 협상 및 소송 비용을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역에 위치하고 있어 향후 개발 및 용도 변경의 여지가 비교적 넓습니다.

천안 수신 일반산업단지 등 주변 산업단지 개발이슈는 장기적으로 토지 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

불법 건축물 원상복구 문제를 해결하고 농취증을 발급받을 수 있는 능력과 법정지상권 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

토지 면적이 약 174평으로 전원주택 등 실거주 목적의 '대'로 이용하려는 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계