나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경2552 [3] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "대구신흥초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 부근은 로변 근린생활시설 후면 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 두류역(도시철도2호선)이 위치하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층건중 4층 411호 구분건물로서
외벽:알미늄복합판넬 등 마감,
내벽;타일 등 내장마감재 마감,
바닥:타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 3필 일단의 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면평탄하며 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 광대로, 서측 및 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역.
기호3)일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 점유자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 오피스텔로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경2552 (3)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 5층506호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

건물면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "대구신흥초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 로변 근린생활시설과 후면 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 두류역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 상태

본건 단지는 북측으로 광대로, 서측 및 남동측으로는 세로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 서대구세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들을 제외한 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김은영 씨가 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 22일

* 확정일자: 2023년 1월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 권리분석 요약

본 경매물건은 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 김은영 씨의 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 달서구 두류동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 대규모 상업지역 및 아파트 단지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 26층 건물 중 5층에 위치하며, 최신식 오피스텔로 급배수, 위생, 화재 탐지, 소화전, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중이며, 내부 마감재는 타일 등으로 시공되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

두류역 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 교통이 매우 편리합니다. 또한, 대구신흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김은영 씨의 보증금 110,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 높은 임차 보증금

감정가 85,000,000원에 비해 임차인의 보증금이 110,000,000원으로 높아, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높으며, 이는 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 두류역 인근이라는 우수한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 건물 자체의 상태도 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가 및 최근 시세(약 77,000,000원)를 훨씬 상회하는 총 매입 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다. 중복 병합 사건이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 지하철 2호선 두류역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 및 주거단지로 인한 배후 수요가 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 일반상업지역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건축물 자체의 경쟁력: 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원이나, 최근 시세는 77,000,000원 수준으로 파악됩니다. 여기에 매수인 인수 부담이 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 고려할 때, 실질적인 총 매입 비용은 매우 높아질 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다면, 예상 입찰가는 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 위험성을 고려하여 감정가의 약 60% 수준인 50,000,000원을 합리적인 입찰가 범위의 시작점으로 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 낙찰 시 예상되는 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 77,000,000원)보다 현저히 낮아지는 선에서 결정하는 것이 중요합니다. 이 경우, 입찰가 50,000,000원을 기준으로 할 때 총 인수 비용은 약 160,000,000원(50,000,000 + 110,000,000)이 되어 시장 가치를 크게 상회하므로, 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.