나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경2552 [4] 대구광역시 달서구 두류동 OOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "대구신흥초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 부근은 로변 근린생활시설 후면 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 두류역(도시철도2호선)이 위치하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층건중 4층 411호 구분건물로서
외벽:알미늄복합판넬 등 마감,
내벽;타일 등 내장마감재 마감,
바닥:타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 3필 일단의 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면평탄하며 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 광대로, 서측 및 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역.
기호3)일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 점유자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 오피스텔로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2024타경2552 (4)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층309호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

건물면적: 23.73㎡ (약 7.18평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 두류동 소재 "대구신흥초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근에 버스승강장 및 대구도시철도 2호선 두류역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지는 북측으로 광대로, 서측 및 남동측으로 세로에 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 본건 건물은 로변 근린생활시설과 그 후면의 아파트단지 등으로 형성된 지역에 위치합니다.

1.3. 권리분석

* 매각물건명세서상 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2024.05.23 접수, 채권자 최고운, 보증금 105,000,000원).

* 말소기준권리: 등기부 갑 7번 가압류 (2024-06-05 접수, 권리자 대구은행).

* 채권 총액: 8,649,168,185원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최고운

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(최고운)이 존재합니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 총 인수 보증금은 105,000,000원이며, 이는 본건의 감정가(84,000,000원)보다 높은 금액입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 두류동 일대는 대구 도시철도 2호선 두류역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역입니다.

* 두류역 역세권의 이점과 함께 주변의 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 근린생활시설)를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 로변 근린생활시설 후면으로 아파트 단지가 있어 직장인 및 거주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대구 도시철도 2호선 두류역 초역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 교육: "대구신흥초등학교"가 북동측 근거리에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, 두류공원이 근거리에 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 최고운 씨의 보증금 105,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가보다 높은 금액으로, 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 86억 원 이상의 총 채권액은 물건의 권리관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 다수의 경매 사건이 통합되어 진행되는 경우, 절차 상 혼란이나 지연의 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 필요성: 감정평가 시 점유자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 상태를 상정하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 임대차 관계 등에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 두류역 초역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점에서 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 보증금 인수액이 감정가 84,000,000원 및 최근 유사 면적 실거래가 77,000,000원보다 높기 때문에, 보증금 인수 부담을 고려하면 현재 시세로는 투자가 어려울 수 있습니다. 복잡한 권리 관계와 높은 채권 총액 또한 투자 결정에 신중함을 더합니다.

1.8. 투자 포인트

* 두류역 초역세권: 대구의 주요 교통 및 상업 중심지로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔은 1~2인 가구의 꾸준한 수요를 바탕으로 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.0. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (유사 면적 23.7306㎡): 77,000,000원 (2026년 5월)

* 감정가: 84,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금 (최악의 경우): 105,000,000원

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담액이 감정가 및 최근 시세보다 높아, '인수 보증금을 제외한' 물건 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 77,000,000원을 기준으로, 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 50,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 부담액: 만약 최고운 임차인의 보증금 105,000,000원 전액을 인수하게 된다면, 실제 총 지출액은 낙찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 105,000,000원 = 155,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가(77,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본 물건은 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 매우 신중한 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.