나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5215 [1] 경상남도 김해시 관동동 1111-9 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5215 [1] 경상남도 김해시 관동동 1111-9 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2024타경5215 | 소재지: 경상남도 김해시 관동동 1111-9 | 감정가: 970,171,020원 | 최저가: 496,727,500원 | 용도: 주/상용건물

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경5215 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 1111-9

용도: 주/상용건물

감정가: 970,171,020 원

토지면적: 230.40㎡ (약 69.7 평)

건물면적: 369.59㎡ (약 111.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 홍OO

채무자: 홍OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함. 1층 학원(근린생활시설), 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호[다가구주택, 3층 부분은 복층구조(다락 소재)]로 이용 중. 대항력 있는 임차인이 있음.

2. 입지조건

대상 토지는 경상남도 김해시 관동동에 위치하며 "관동초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 본 물건은 주택 및 상가가 혼용되는 지역에 있으며, 단독주택과 근린생활시설 등이 주변에 위치하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다. 대상 토지는 대체로 등고평탄한 평지 위에 정방형 형태로 있으며, 동측으로는 소로와 접해 있습니다. 국토이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(율하지구)에 속하며, 폭 8m-10m의 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 홍OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매를 말합니다. 가장 중요한 권리관계 사항으로는 '대항력 있는 임차인 있음'이라는 점입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있음을 의미하며, 명도 과정이나 금전적 부담에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소이므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 건물은 1층은 학원(근린생활시설)으로, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다. 관동초등학교 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 교육 관련 시설이나 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 해당 지역은 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주요 생활 편의시설로는 '관동초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 지역은 주택 및 상가 혼용지대로서, 주민들의 일상생활에 필요한 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활하는 데 불편함이 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이로 인해 명도 지연, 명도 비용 발생, 또는 임대차 계약 조건 승계 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 범위와 대항 요건 구비 여부, 계약 내용을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 건물에는 제시외 건물 10.00㎡가 존재하며, 토지에도 제시외 건물이 소재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이들 제시외 건물의 소유권 관계 및 일괄 처분 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다. 건물 일부가 폐문부재 상태로 조사되어 내부 구조나 정확한 이용 현황 파악에 한계가 있었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 관동초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 양호하며, 1층 상가와 2-3층 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 분석과 대응 전략 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 건물 내부 확인의 어려움과 제시외 건물의 처리 문제 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

건물의 주거 및 상업 시설 복합 활용을 통한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 또한, 관동초등학교 인근의 입지적 장점과 지역 상권 발달 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 문제를 해결하고 건물을 효율적으로 관리한다면, 투자 대비 높은 수익률을 달성할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계