나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110919 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "북부동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상13층 건물 내 3층 301호로서
외 벽 : 석재, 드라이비트 등 마감
창 호 : 새시창구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 폭 약 12-15미터의 포장도로와 접하며, 동측으로는 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(상업) , 지구단위계획구역(북부지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음.
오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동 1505-8번지에 위치한 탑클라우드 오피스텔 3층 301호입니다. 사건번호는 창원지방법원 2024타경110919 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 내역

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지 지분: 23.9043㎡ (약 7.23평)

건물 면적: 84.69㎡ (약 25.62평)

건물 지분: 84.6875㎡ (약 25.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축년도: 2013년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "북부동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측 및 남측으로는 폭 약 12-15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역(북부지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 보행자 전용도로 및 중로 3류(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 건의 압류 및 가압류가 있었으나 모두 말소되었습니다. 말소기준권리는 2019년 07월 29일자 김해시의 압류 (갑9)입니다. 본건 강제경매는 2024년 08월 19일자 김경미(창원지방법원 2024타경110919)에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 김경미 임차인이 거주 중이며, 전입일자 2015년 05월 11일, 확정일자 2015년 04월 28일로 대항력이 있습니다. 보증금은 145,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 해당 임차인은 본 경매 사건의 채권자로서 직접 경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리(2019-07-29자 압류)보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 그러나 임차인이 본 경매의 신청 채권자이므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 삼계동 일대는 일반상업지역에 속하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔 및 업무시설, 제1종 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

북부동 행정복지센터가 인근에 있으며, 일반적인 근린생활시설들이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 악취나 소음 등을 유발할 수 있는 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 자원순환시설(소각시설) 및 과거 삼계토취장 확장 관련 이슈가 있었으나, 본건과의 직접적인 영향 거리는 파악되지 않았습니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지상 13층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 석재, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창 구조입니다. 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 사용 승인일

건축물대장상 사용 승인일은 2013년 01월 03일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 내부 확인 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 경매 응찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 반드시 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하며 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나, 해당 임차인이 본 경매를 신청한 채권자로서 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점은 사전에 철저히 점검해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 상업지역 내 준수한 입지 조건

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 0원

* 오피스텔로서의 주거 및 업무 복합 활용 가능성

* 건축 연식 10년 내외의 비교적 신축급 오피스텔

9. 예상 입찰가 분석 및 제안

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 '탑클라우드' 오피스텔의 전용면적 기준 매매가는 약 140만원/㎡ ~ 170만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 84.69㎡(약 25.62평)를 기준으로 환산 시, 약 119,990,000원 ~ 146,860,000원 범위의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 202,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 경향이 있습니다.

하지만, 본건은 임차인이 직접 경매를 신청한 사건으로, 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 165,000,000원 으로 제안합니다. 본 가격은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.