나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104426 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산17 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104426 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산17 임야 경매

• 사건번호: 2024타경104426
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산17
• 용도: 임야

창원지방법원 경매6계 2024타경104426 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산17 | 감정가: 390,000,000원 | 최저가: 68,490,000원 | 용도: 임야

1. 창원지방법원 2024타경104426 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104426 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산17

용도: 임야

감정가: 390,000,000원

토지면적: 7,934.00㎡ (약 2,399.19평)

토지 지분율: 793400 (※제공된 정보 그대로 기재되었으며, 실제 지분율과는 해석에 주의가 필요합니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 60.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 윤OO

채무자: 윤OO

채권자: 정OOOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권, 법정지상권

주의사항:

-제시외 건물(1-1,1-2) 및 제시외 수목(1-3)은 매각에서 제외됩니다. (법정지상권 성립 여부 불분명.)

-최저매각가격은 제시외 건물, 수목, 분묘로 인해 제한받는 가격입니다. (지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 불분명.)

-공부상 지목은 임야이나, 일부 휴경지, 일부 자연림 상태입니다.

-대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 한림면 안곡리 소재 안곡마을 북동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역입니다. 대상 토지까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상 맹지이나, 실제로는 북동측 및 남동측으로 폭 약 3-4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 실질적인 차량 접근성은 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 공유물 분할을 위한 경매 절차에 따라 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 윤OO 외 1인(채권자 정OOOOOOOOO)의 소유권으로 인해 경매가 개시되었습니다. 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

1. 분묘기지권 및 법정지상권: 토지 지상에 분묘와 제시외 건물(60.00㎡)이 소재하고 있어, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 권리 분석 사항입니다.

2. 매각 제외 물건: 지상에 존재하는 분묘, 제시외 건물(1-1, 1-2), 수목(1-3) 등은 본 경매 대상에서 제외됩니다. 하지만, 이들 물건과 관련된 권리 관계(특히 법정지상권)는 여전히 불확실한 상태로 남아있어 주의가 필요합니다.

3. 임차인 가능성: 공부상 확인되지 않는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 수 있으므로, 명확한 확인이 필수적입니다.

4. 최저매각가격의 제한: 위에 언급된 분묘, 제시외 건물, 수목 등 제3자 권리 및 토지 이용 제한 요소로 인해 최저매각가격이 이러한 조건들을 반영하여 보수적으로 책정되었습니다.

1.4. 상권분석

본 건의 용도는 임야이며, 주변 환경은 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 상권 지역으로 보기는 어렵습니다. 주로 농업 활동, 주변 공장 종사자들의 생활권 또는 전원생활과 관련된 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근 안곡마을이 있으나, 해당 지역의 상업 시설은 제한적일 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

대상 토지는 김해시 한림면 안곡리에 위치하여, 안곡마을 인근의 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 대규모 상업 및 편의시설보다는 농업 활동과 관련된 기반 시설이나 소규모 마을 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 자연림과 휴경지가 혼재된 지역 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 복잡한 권리관계: 토지 지상에 분묘가 존재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 높으며, 제시외 건물에 대한 법정지상권 여부도 불분명합니다. 이러한 제3자의 권리는 토지 이용에 심각한 제약을 야기하며, 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

2. 매각 제외 물건으로 인한 영향: 분묘, 제시외 건물, 수목 등이 경매 대상에서 제외되더라도, 이로 인해 토지의 실질적인 사용 및 개발이 제한될 수 있습니다.

3. 임대차 관계의 불확실성: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 토지 이용 제한: 본 건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m 제한지역, 모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법) 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 많은 제한이 따릅니다.

5. 맹지 가능성: 지적도상 맹지에 해당하여 도로 이용에 있어 법적·실질적 제약이 발생할 수 있습니다. (현황 도로 존재 여부 및 이용 권한 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 한림면 안곡리에 소재한 임야로, 공유물분할을 위한 법원 경매 물건입니다. 감정가는 3억 9천만원이며, 토지 면적은 약 2,399평에 달합니다.

주변에 공장, 축사, 농경지 등이 혼재된 지역의 특성상, 전원생활, 농업 관련 활동 또는 특정 산업 활동과 연관 지어 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 복잡한 권리 관계에 있습니다. 토지 지상에 존재하는 분묘 및 제시외 건물로 인한 분묘기지권과 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이들 물건이 매각 대상에서 제외되어 있어 소유권 행사 시 제약이 예상됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성과 보전관리지역, 준보전산지 등 엄격한 토지 이용 규제 역시 잠재적 리스크로 작용합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 권리 관계 및 토지 이용 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 반드시 구하시는 것이 현명합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 잠재적 가격 메리트: 복잡한 권리 관계와 엄격한 토지 이용 제한으로 인해 최저매각가격이 감정가 대비 낮게 책정될 가능성이 있습니다. 이를 통해 향후 가치 상승을 기대하는 장기 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 관련 법규 완화 가능성을 주시한다면, 현재의 제약 사항이 해소될 경우 토지의 활용 가치가 상승할 수 있습니다. (매우 신중한 접근이 요구됩니다.)

3. 토지 이용의 다각화: 현재 임야, 휴경지, 자연림 상태이나, 향후 관련 법규 검토 및 허가 취득 시 농업 시설, 친환경 관련 시설 등 특정 목적의 토지 이용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계