나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109001 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1150-8 시동 3층 303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 경화초등학교 남서측 인근에 위치하며 부근은
연립,다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정 등 제반 교통의 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 1984.12.29.)
외벽 : 몰탈위페인팅마감.
내벽 : 벽지,타일 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

"연립주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설
보호법>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건의 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 인근 유사부 동산의 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

연립주택으로 이용중.
대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109001 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 1150-8 시동 3층 303호

용도: 연립주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

건물면적: 61.11㎡ (약 18.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 경화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 연립, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

북측 및 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 근로복지공단 (강제경매)

* 말소기준권리: 압류(창원시성산구, 2019-01-08)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건의 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 지상권이 명시되어 있으나, 본 물건에는 해당 사항이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강동휘 (성만 표기: 강 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-10-09

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2008-10-09)가 말소기준권리(2019-01-08)보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 주의사항: 보증금 6,000만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았고, 차임이 0원인 점, 배당신고일자(2024-09-03) 등을 종합적으로 고려하여 인수 여부 및 배당 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

소유권 이전, 압류(창원시성산구, 창원세무서장), 가압류(근로복지공단), 강제경매(근로복지공단) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 마지막 강제경매 개시 결정(2024타경109001)이 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 것입니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 본 건에는 해당사항이 없습니다. ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재되어 있으나, 이는 특정 채권 또는 세금 등 법적으로 소멸되지 않는 권리에 대한 내용이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 신중하게 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경화초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

* 최근 주변 시세 분석 (2026년 5월 ~ 7월 거래 기준):

* 썬라이즈빌라 (2003년식, 61.5㎡): 60,000,000원 거래 (평당 약 97.5만원)

* 삼부D (1984년식, 57.69㎡): 45,000,000원 거래 (평당 약 78만원)

* 우진그린빌라 (1995년식, 76.59㎡): 96,000,000원 거래 (평당 약 125만원)

* 본건(1984년식, 61.11㎡)은 건축 연도를 고려할 때 1984년식 삼부D(57.69㎡)와 유사한 가격대를 형성할 것으로 보이며, 면적을 감안하면 약 4,700만원 ~ 5,000만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 2003년식 썬라이즈빌라(61.5㎡)가 6,000만원에 거래된 점, 1995년식 우진그린빌라(76.59㎡)가 9,600만원에 거래된 점은 해당 지역 내 연립주택의 시세 편차 또는 단지별 차이를 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제3층 제303호 (사용승인일: 1984.12.29.)

* 구조: 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 급탕, 난방, 소방 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 부정형의 평지로서 연립주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 주변 환경: 경화초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역으로서의 특성을 가집니다.

* 도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강동휘(강 ) 씨가 60,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 2008년 10월 9일 전입하여 대항력을 가지고 있습니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 0원으로 표시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 필요)

* 건축 연도 노후화: 1984년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 군사시설보호구역: 비행안전제4구역 및 지원항공작전기지 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축 등 토지 이용 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 시 현장 확인 곤란: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사 부동산의 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 물건의 상태는 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 경화동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 경화초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 하지만 1984년식의 노후된 건물이라는 점, 대항력 있는 임차인이 6,000만원의 보증금을 가지고 있다는 점, 군사시설보호구역 등의 개발 제한 사항이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 위험을 충분히 인지한 후 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (임차인 보증금 및 노후화 등 리스크 고려)

* 진해구 지역 개발 기대: 지역 개발 계획에 따른 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 주변 시세 및 가치 분석:

* 가장 최근 거래된 2026년 5월의 썬라이즈빌라(2003년식, 61.5㎡)가 60,000,000원에 거래된 점은 본건과 면적은 유사하나 건축 연도가 19년 가량 차이가 납니다.

* 본건과 건축 연도가 같은 1984년식 삼부D(57.69㎡)가 45,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(61.11㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 4,700만원 ~ 5,000만원 수준입니다.

* 1995년식 우진그린빌라(76.59㎡)는 96,000,000원에 거래되어 평당 단가가 높게 나타나지만, 이는 면적 및 연식 차이로 인한 것으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 실질적 시장 가치 추정: 위 시세 분석을 종합하고, 본건의 건축 연도(1984년) 및 대항력 있는 임차인의 보증금(6,000만원) 인수 가능성을 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가(7,900만원)보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 1984년식 건물의 시세 수준을 반영하여 약 5,000만원 ~ 5,800만원 내외로 예상됩니다.

* 투자 고려 범위: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 고려하며, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 62,000,000원 범위를 권장합니다. 철저한 현장 방문 및 임차인 조사를 통해 인수 여부를 최종 확인하고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.