나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109001 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1150-8 시동 3층 303호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109001 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1150-8 시동 3층 303호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2024타경109001 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 충장로273번길 25, 시동 3층 303호 | 감정가: 79,000,000원 | 최저가: 40,448,000원 | 용도: 연립주택

1. 창원지방법원 2024타경109001 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109001 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 1150-8, 시동 3층 303호

용도: 연립주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

건물면적: 61.11㎡ (약 18.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 송OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 근OOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하며, 경화초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로를 통해 주요 간선도로 이용이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

해당 물건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층/지상 3층 건물 중 제3층 제303호입니다. 1984년 12월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 설비 내역

건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 급탕 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 현황

토지는 부정형의 평지로서 연립주택 부지로 이용 중이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.7. 인접 도로 상태

본건 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축 사육 제한 구역(전부 제한), 비행안전제4구역(지원) 및 지원항공작전기지에 해당됩니다. 이러한 군사 시설 보호 구역으로 인해 건축 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

1.10. 임대차 현황 및 기타 참고사항

임대 관계는 조사 시점에 확인되지 않았습니다. 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사 부동산의 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다.

1.11. 입지 조건

본건은 경화초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변이 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근으로 병원, 마트 등 편의시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.12. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 소유자는 송OOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 근OOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 '대항력 있는 임차인 있음'으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후에도 해당 임차인의 권리가 계속 유지되어 명도에 어려움이 발생하거나, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다. 따라서 임차인의 계약 내용을 면밀히 확인하고 인수되는 보증금 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.13. 상권 분석

본건은 연립주택 및 단독주택이 혼재된 일반 주거지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 경화초등학교 인근으로 소규모 상가 및 학원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 역세권이나 중심 상업 지구와는 거리가 있습니다.

1.14. 생활 정보

경화초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 진해구청 및 주민센터, 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 차량 이동 거리 내에 위치하고 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.15. 잠재적 리스크

첫째, '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있어 명도 비용 및 시간 소요, 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

둘째, 건물의 신축 연도가 1984년으로 비교적 오래되었습니다. (약 40년 경과) 따라서 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있으며, 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 군사 보호 구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

넷째, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠다는 점을 미루어 볼 때, 실제 현황과 공부상의 차이가 존재하거나 건물 내부에 예상치 못한 하자가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.16. 종합 의견

본건 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 연립주택은 경화초등학교 인근의 주거지에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재, 건물의 노후도, 군사 보호 구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 낙찰받으신다면 임차인과의 명도 협상 및 추가적인 권리 분석이 매우 중요하며, 건물 상태 점검 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.17. 투자 포인트

본건은 소액으로 주거용 부동산에 접근할 수 있다는 장점이 있습니다. 경화초등학교 인근이라는 입지는 꾸준한 주거 수요를 기대하게 합니다. 만약 임차인과의 원만한 합의가 이루어지고, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 잠재적 이익은 앞서 언급한 리스크들을 충분히 해결할 수 있다는 전제 하에 가능할 것입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계