나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111189 [1] 경상남도 김해시 신문동 1066-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111189 [1] 경상남도 김해시 신문동 1066-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2024타경111189 | 소재지: 경상남도 김해시 신문동 1066-2 | 감정가: 208,072,570원 | 최저가: 106,533,200원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2024타경111189 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경111189 (1)

소재지: 경상남도 김해시 신문동 1066-2

용도: 단독주택

감정가: 208,072,570원

토지면적: 606.00㎡ (약 183.32평)

건물면적: 223.58㎡ (약 67.67평)

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

매각대상: 토지/건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 김OO

토지 지분율: 15150 (전체 지분 중 해당 비율)

건물 지분율: 5589.5 (전체 지분 중 해당 비율)

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 김해시 신문동에 소재하며, "하봉림마을회관" 동측 인근에 위치한 단독주택입니다. 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 건물은 블럭조 및 목조 슬라브, 스레이트 지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 제반 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 신문동에 위치하며, "하봉림마을회관" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼합되어 있어 주거 환경과 농업 활동이 공존하는 지역적 특성을 보입니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(신문4지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시계획시설도로(소로2류, 소로3류)에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO, 채권자는 김OO입니다. 특이사항으로 공유자우선매수신고가 있으며, 법정지상권 관련 사항이 언급되어 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물(3-1, 3-2)도 포함됩니다. 본건은 공유지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 행사 시 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.5. 상권분석

본건 주변은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼합된 지역으로, 전형적인 주거 및 농촌 복합 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 단독주택과 소규모 근린생활시설 위주의 상권으로 판단됩니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

차량 접근이 용이하며, 지역 내 도로망을 통해 기본적인 이동은 가능합니다. 주변 주거 환경과 농경지가 혼재되어 있어 조용하면서도 자연 친화적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 차량 접근성에 비해 다소 떨어질 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

첫째, 토지(목록1)는 도시계획시설도로에 전체가 저촉되어 평가되었습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 도로 개설 시 토지 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 토지 중 일부(목록1, 3)는 현황상 '도로'로 이용되거나 '타인 소유의 건물'이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 인접 필지와의 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

넷째, 건물(목록2)은 공부상 주소지(신문동 1066-2)와 달리 현황은 신문동 1066-2 및 1066-9번지 양 지상에 걸쳐 소재합니다. 이는 공부와 현황이 일치하지 않아 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

다섯째, 본 건은 공유지분 매각이므로, 공유자의 우선매수권 행사와 관련하여 변동성이 있을 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 포기하거나 실효될 경우 매각 절차에 영향을 미칩니다.

여섯째, 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 신문동에 위치한 단독주택으로, 공유지분으로 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 입지 자체는 주거 및 농경지가 혼합된 지역으로, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 도시계획시설도로 저촉, 타인 건물 점유로 인한 법정지상권 불분명, 경계 불확실, 공부와 현황 불일치 등 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히, 토지 일부가 도로로 이용되고 타인 건물이 점유하고 있다는 점과 법정지상권 성립 여부의 불확실성은 상당한 위험 요소입니다. 공유지분 매각이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 가능성입니다. 정확한 감정평가액을 기반으로 하지만, 경매 특성상 경쟁이 적을 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

둘째, 신문4지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 일부 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인들(도시계획도로 저촉, 법정지상권 불분명, 경계 불확실, 공부-현황 불일치, 공유지분)을 감안할 때, 일반적인 투자 물건보다는 적극적인 권리분석과 현장 확인, 그리고 잠재적 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다. 특히, 타인 소유 건물로 인한 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있는 방안을 모색하거나, 해당 건물을 포함한 전체 토지/건물에 대한 합리적인 해결책을 도출할 수 있다면 투자 가치를 높일 수 있을 것입니다. 혐오시설이나 심각한 환경 문제가 주변에 보고된 바는 없습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계