나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [16] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (16)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 4층402호

건물용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000 원

토지면적: 76.42㎡ (약 23.11평)

건물면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOOOOOOO (당진축산업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 당진시 송산면 소재, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건 서측 인근에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2017년 7월 사용승인된 건물입니다.

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕으로 건축되었습니다.

외벽: 드라이비트 마감 등으로 시공되었습니다.

내벽: 벽지마감 및 타일마감 등으로 마감되었습니다.

창호: 하이새시창 등이 설치되었습니다.

이용상태: 본건은 다세대주택으로, 집합건축물대장 현황도상 각 호별로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등의 구조로 이루어져 있습니다. 일부 호실에는 다락이 설치되어 있는 것으로 보입니다. (기호 5번 물건은 근린생활시설(식당)로 이용 중입니다.)

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸예정 권리: 본 매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매, 가압류 등 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수할 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0 원입니다.

1.4. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 50,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2023-11-08

배당신고일자: 2023-12-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 보증금이 50,000,000원임에도 불구하고 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 현대제철과 같은 산업단지가 인근에 위치하여 직주근접 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설로는 송산면 행정복지센터가 근거리에 있으며, 각종 근린생활시설 이용이 가능합니다.

해당 지역은 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 택지개발 지역의 수준을 기대할 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 당진시 내 종합병원 및 다양한 의료시설을 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

건축물대장과의 차이: 등기부상 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 지목이 공부상 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 현재 이용 상태와 일치하여 권리 관계에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 확인이 필요합니다.

집합건축물 현황도 오류 가능성: 기호 5번 물건의 집합건축물대장 현황도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이니 유의해야 합니다. 본건은 402호로 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태를 짐작하게 하는 부분입니다.

최근 실거래가 변동: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 2025년 6월 및 11월 거래가가 7,000만원~7,600만원으로, 감정가(1억 4,900만원) 및 2024년 10월 실거래가(1억 3,000만원) 대비 상당한 하락세를 보이고 있습니다. 시장 상황의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

인근 시설: 감정평가서상 인근에 농경지 및 임야가 언급되나, 제공된 정보나 일반적인 검색 결과로는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

입지 조건: 현대제철 등 주요 산업단지와 인접하여 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 토지 지분과 건물을 함께 매각받아 소유권 행사에 유리합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 다세대주택으로, 권리관계가 매우 깨끗하여 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 하락하는 추세가 포착되어, 이에 대한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다. 주변 환경과 교통은 보통 수준으로 평가되나, 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000 원

주변 실거래 사례 분석:

2024년 10월, 58.35㎡ 기준 130,000,000원 (약 2,227,935 원/㎡)

2025년 6월, 59.6㎡ 기준 70,000,000원 (약 1,174,497 원/㎡)

2025년 11월, 58.35㎡ 기준 76,000,000원 (약 1,302,485 원/㎡)

최근 실거래가 하락 추세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 2024년 10월 실거래가 수준을 본건 면적(62.37㎡)에 적용 시 약 138,800,000원 수준이 산출됩니다. 그러나 2025년 거래가가 크게 하락한 점을 감안하여, 안정적인 입찰가 산정을 위해 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 125,000,000 원

1.11. 추가 검토 사항

인근 시설 조사: 현장 방문 시 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 소음, 악취 발생 시설이 있는지 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

임대 현황 확인: 임대 관계가 미상인 점으로 보아, 실제 점유 현황 및 임대 수익률에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지 공시지가 및 개별공시지가 확인: 토지 가치에 대한 보다 정확한 평가를 위해 관련 공시지가를 확인해보는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.