나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [2] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2023타경58600 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21, 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 78.27㎡ (약 23.67평) / 토지 지분: 78.2749㎡ (약 23.68평)

* 건물면적: 65.65㎡ (약 19.86평) / 건물 지분: 65.654㎡ (약 19.87평)

* 매각대상: 토지 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 및 기타지붕)

* 사용승인일: 2017년 7월

* 총 층수: 4개 층 (본건 1층)

* 주차: 8대 (옥외자동)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 삼월리 일대에 위치하며, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 환경입니다.

* 교통: 본건 서측으로는 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성은 서측에 접한 약 4-5미터 폭의 포장도로를 통해 가능합니다.

* 토지 이용: 토지는 남서하향 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부상 지목: 본건 소유권 대지권의 목적이 되는 토지 중 일부는 공부상 지목이 임야, 전으로 되어 있으나, 현황은 모두 "대"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당 (채권 최고액 102,000,000원)이 말소 기준 권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 근저당을 포함하여 등기부상 을구의 근저당, 갑구의 압류(예산세무서장, 당진시), 가압류(최용) 및 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리 (임차인):

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2019년 10월 11일

* 확정일자: 2019년 11월 25일

* 배당신고일자: 2023년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 상기 임차인은 전입일자가 말소 기준 권리보다 늦고, 명시된 권리 분석 결과 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거용 건물(다세대주택)과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 현대제철 독신자 아파트가 위치하여 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 송산면 행정복지센터가 원거리에 있어 기본적인 행정 서비스 접근성이 있습니다.

* 건물 내 근린생활시설(식당)로 이용 중인 호수가 존재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 주변 지역은 지방도를 통한 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 단지 내에 근린생활시설이 일부 포함되어 있으며, 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 건물 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도상 도면 오류 가능성: 본 물건 중 기호(5)로 표시된 근린생활시설(식당)의 경우, 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이므로, 실제 내부 구조나 면적 등에 차이가 있을 수 있어 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 인근 농업 활동으로 인한 냄새 등 생활 불편을 야기할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 명시된 임차인 외 추가적인 임대 관계가 있는지 여부는 미상으로, 별도의 조사가 필요합니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2017년에 사용승인된 다세대주택으로, 건물 연식이 비교적 짧아 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 토지 지분 면적이 건물 면적 대비 적정 수준이며, 지목이 현황 "대"로 되어 있어 토지 이용에 문제가 없습니다.

* 토지 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 향후 지역 개발 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 다만, 건축물 현황도 상의 도면 오류 가능성과 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 매매 사례들을 볼 때, 본 건의 감정가(131,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 가치와의 차이가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2017년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 토지 건물 일괄 매각으로 권리 확보가 용이함.

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 최근(2024년 10월 ~ 2025년 12월) 유사 면적(58.35㎡ ~ 59.6㎡)의 다세대주택 매매 사례는 70,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 특히 2025년 거래 사례들은 70,000,000원 ~ 76,000,000원 수준을 보였습니다.

* 본 물건의 전용면적은 65.65㎡로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 크며, 건물 연식도 유사합니다.

* 2025년의 거래 가격 수준(약 117만원~130만원/㎡)을 적용하고, 면적 증가분을 감안하면, 본 건의 시세는 약 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(131,000,000원)보다는 낮은 선에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 입찰 시에는 보수적으로 약 8,500만원 ~ 9,500만원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다. 이는 현재 시점의 시장 상황 및 추가적인 비용(수리비, 명도비 등)을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.