나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [12] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (12)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 76.42㎡ (약 23.12평)

건물면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진축산업협동조합 (추정)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 7월

층수: 2층 (건물 총 4층)

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재지로, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통은 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 접근은 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통해 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리 이하 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 176,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임춘실 (임 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 2월 3일

* 확정일자: 2023년 2월 3일

* 배당신고일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본 보고서상 확인된 바로는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설도 혼재되어 있습니다.

인근 현대제철독신자아파트 등 잠재적 수요층이 존재하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다.

건물 내 일부 호실은 근린생활시설(식당)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설로는 송산면 행정복지센터가 원거리에 위치하고 있습니다.

교통망으로는 지방도 이용이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주거 환경은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 편으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역으로, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 소유권 대지권의 목적이 되는 토지 중 일부의 공부상 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 공부와 현황의 차이로서, 대지권 확보에 문제가 없을 것으로 예상되나 확인이 필요합니다.

* 기호(5) 호실의 집합건축물대장상 건축물 현황도면이 다른 호실의 도면이 등재된 것으로 보이니, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계: 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황이 기재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건이 위치한 당진시 송산면은 대규모 산업단지(현대제철 등)가 인접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 인근에 축산 시설 등 잠재적 혐오시설이 존재할 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 국토이용정보시스템 등 관련 기관을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축 연차의 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가 139,000,000원은 최근 거래 사례 및 건물 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상의 제약 사항과 건축물대장상 도면 오류 가능성은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

적정 입찰가 산정을 위해 주변 시세에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 깨끗한 권리관계 (모든 권리 소멸 예상)

* 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능

* 인근 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 임대 수익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 18일: 13,000만원 (전용면적 58.35㎡)

* 2025년 6월 26일: 7,000만원 (전용면적 59.6㎡)

* 2025년 11월 1일: 7,600만원 (전용면적 58.35㎡)

* 2025년 12월 26일: 7,600만원 (전용면적 58.35㎡)

최근 거래 사례 중 2024년 10월 거래는 13,000만원으로, 본건의 감정가(13,900만원)와 유사한 수준입니다. 2025년 거래의 경우 7,000만원~7,600만원으로 가격이 하락한 양상을 보이나, 이는 특정 호실의 상태나 거래 조건에 따른 것일 수 있습니다.

본건의 전용면적은 62.37㎡(약 18.87평)이며, 2017년 사용승인된 건물의 상태를 감안할 때, 2024년 10월 거래가(13,000만원)와 감정가(13,900만원)를 기준으로 시세 범위를 판단하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 요인(토지이용계획, 공부상 오류 등)을 고려하여, 경매 특성상 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 118,000,000원 (감정가의 약 85%) ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 목표 입찰가는 약 12,000,000원 정도로 제안합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가로 고려할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.