나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [15] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (15)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원 (1억 3천 4백만원)

토지면적: 73.08㎡ (약 22.11평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당진축산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 및 현대제철 독신자아파트 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건 서측 인근으로 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 자가용 이용 시에도 지방도를 통해 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

도로: 본건은 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용: 본건 토지는 남서하향의 완경사지대에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

지역 지구: 본건 토지(삼월리 6-21, 6-23)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 7월 20일에 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (강광일)

* 근저당 (당진축산업협동조합) - 말소기준

* 압류 (예산세무서장) - 말소

* 임의경매 (당진축산업협동조합) - 말소

* 가압류 (최용) - 말소

* 압류 (당진시) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 내역은 없습니다.)

인수되는 권리: 없습니다. 위 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 정

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-29

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2023-12-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 당진시 송산면의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 소규모 상가 등이 분포하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 다소 떨어지지만, 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 10월 (4층, 58.35㎡): 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 2025년 6월 (1층, 59.6㎡): 70,000,000원 (7천만원)

* 2025년 11월 (1층, 58.35㎡): 76,000,000원 (7천 6백만원)

매매가는 층수 및 개별 물건 상태에 따라 편차가 크게 나타납니다. 본건과 동일한 4층에 위치한 면적 유사 물건이 1억 3천만원에 거래된 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 반면, 1층 물건들의 거래가가 상대적으로 낮게 형성된 점은 층수별 가치 차이를 명확히 보여줍니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 2017년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 따라서 내부 시설 및 구조가 현대적이며, 거주에 편리합니다.

내부 구조: 본건 401호는 집합건축물대장 상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 일부 세대에는 다락이 설치되어 있어 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활필수품 구매 및 식사 등은 가능합니다. 더 큰 규모의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육 및 의료 시설: 송산면 지역 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으며, 당진시 내 종합병원 및 다양한 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 본건 주변에 농경지 및 임야가 혼재하고 있어, 특정 시기(영농기)에 따른 소음이나 냄새 등이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 혐오시설은 아니나, 주거 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

건축물 현황도 오류 가능성: 본건 중 기호(5)의 근린생활시설(식당) 부분은 집합건축물대장 상 도면이 다른 호실의 도면이 등재된 것으로 보인다는 점은 참고해야 합니다. 이는 전체 건물의 관리 및 서류상의 일관성에 영향을 줄 수 있습니다.

공부와의 차이: 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부 지목이 임야, 전 등이나 현황 "대"로 이용 중입니다. 이는 현황이 공부와 다소 차이가 있음을 의미하며, 토지 이용에 있어 문제는 없어 보이나 관련 서류 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택이며, 4층에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없어 안전하게 취득이 가능한 물건입니다. 감정가는 1억 3천 4백만원으로, 최근 4층 매물의 실거래가(1억 3천만원)와 유사한 수준입니다. 다만, 1층 매물이 낮은 가격에 거래된 점을 고려할 때, 층별 가격 차이를 면밀히 분석해야 합니다. 토지 이용 제한 및 주변 환경으로 인한 일부 리스크는 존재하나, 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치는 유지될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 내외부 상태가 양호하며, 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 층수 프리미엄: 유사 면적의 4층 매물이 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 층수 이점에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 방 3개, 거실, 주방 구조로 실거주에 적합하며, 지역 수요에 따른 임대 수익 창출도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

최근 4층 매매가(58.35㎡): 130,000,000원 (2024년 10월)

최근 1층 매매가(59.6㎡): 70,000,000원 (2025년 6월)

최근 1층 매매가(58.35㎡): 76,000,000원 (2025년 11월)

임차인 보증금 인수 금액: 0원

본건은 4층에 위치하며, 면적 또한 최근 거래된 4층 매물과 유사합니다. 감정가는 1억 3천 4백만원으로, 4층 실거래가 1억 3천만원과 큰 차이가 없습니다. 1층 매물의 낮은 거래가를 고려하면 4층의 가치 우위가 분명합니다.

본건의 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 4층 매매 사례를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 125,000,000원 을 상한선으로 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 실거래가 1억 3천만원보다 소폭 낮은 금액이며, 경매 낙찰을 위한 전략적 접근으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 변동을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.