나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [11] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상의 정보에 따르면 해당 물건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (11)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000 원

토지면적: 73.08㎡ (약 22.12평)

토지지분: 73.081㎡ (약 22.12평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.641㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO (당진축산업협동조합)

건축년도: 2017년 7월 사용승인

1.1. 입지조건

해당 물건은 충청남도 당진시 송산면 삼월리에 위치하며, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자 아파트 남서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 교통 상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

해당 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 등기부 요약

소유권 보존: 강광일 (2017-07-20)

근저당: 당진축산업협동조합 (90,000,000원, 2017-07-20) - 말소기준권리

압류: 예산세무서장 (2021-04-13)

임의경매개시결정: 당진축산업협동조합 (1,304,006,241원, 2023-11-08, 본건 사건)

가압류: 최용 (80,000,000원, 2023-11-29)

압류: 당진시 (2024-09-13)

* 말소기준권리

등기부상 근저당권자인 당진축산업협동조합의 근저당권 (2017-07-20)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 곽

보증금: 50,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2019-06-03

확정일자: 2019-06-03

배당신고일자: 2023-11-23

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

해당 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 편의시설 등이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 주변 상업 시설

부근에 각종 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 상권 발달 정도

본 물건지는 주거 지역과 일부 상업, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 대규모 상권이라기보다는 지역 생활권 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본 물건지는 송산면 소재지에 위치하여 면사무소 등 관공서 이용이 편리하며, 농경지 및 임야가 인접하여 비교적 한적한 환경을 제공합니다. 교육 시설, 의료 시설, 대형 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 탐색 결과, 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관련

감정평가서 요약본에 따르면, 본건 중 특정 호수(기호 5)의 건축물 현황도상 도면이 다른 호의 도면으로 등재된 것으로 보이니 유의하라는 언급이 있습니다. 이는 해당 건물 전체의 도면 관리상 일부 오류가 있을 가능성을 시사하며, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다. 해당 호수(201호)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 이에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 기타

토지의 공부상 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 '대'로 이용 중이라는 점은 긍정적이나, 등기부와 실제 현황 간의 차이가 존재할 수 있음을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되어 권리상 깨끗한 상태입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 건축물 현황도상 도면 오류 가능성 언급 및 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 유의할 필요가 있습니다. 주변 시세 정보는 매매가 7천만 원대에서 1억 3천만 원대까지 다양하게 분포하여, 정확한 시세 파악과 물건의 상태 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 토지 이용 현황이 '대'로 긍정적 (공부와 차이 존재)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 최고가는 1억 3,000만원(2024년 10월)이며, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 최근 매매 정보 중 7천만원대의 거래가 있으나, 이는 면적이나 상태 등의 특이사항이 있을 수 있습니다.

현재 시점과 물건의 정확한 상태, 현장 조사를 통한 추가 정보 확보가 필요하지만, 감정가 및 최고가 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 1억 2,800만원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 주변 시세 재확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.