나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [1] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21, 1층 101호 (도로명 주소: 송산로 580-7)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택, 제1·2종근린생활시설 복합)

건축년도: 2017년 7월 사용승인

경매구분: 부동산 임의경매

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 71.19㎡ (약 21.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.71㎡ (약 18.1평, 전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 116,000,000원

채권자: 당진축산업협동조합 (등기부 요약상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송산면에 위치하며, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자 아파트 남서측 원거리에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 서측 인근에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근 시에는 본건 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017년 7월 20일자 당진축산업협동조합 근저당권 (을1)

등기부상 채권 총액: 216,538,804원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 명시되어 있으며, 해당 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-01

* 확정일자: 2020-05-19

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 주거용 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 도시적인 상권보다는 다소 한적한 주거 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 내 상가 활용 가능성

건축물 현황상 본 건물 내 기호(5)는 근린생활시설(식당)로 이용된 이력이 있으며, 이는 건물 자체적으로 또는 주변 지역의 수요에 따라 상업적 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있음을 시사합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

2017년 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 내부 구조는 일반적으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 1~3인 가구의 주거 환경으로 적합합니다. 일부 세대에는 다락이 설치된 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 편의/생활 시설

송산면 행정복지센터가 근거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역에 축사가 존재하거나 향후 축사 신축 가능성에 대한 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다. 또한, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

해당 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이 및 오류 가능성

* 토지 지목: 공부상 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 실제 이용과 공부상 내용의 불일치로, 향후 등기 관련 절차에서 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물현황도 오류: 특정 호수(기호 5)의 집합건축물대장상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이니, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 도면 확인 시 유의해야 합니다.

6.3. 기타 유의사항

내부 임대관계는 미상이나, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 신축된 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항 및 공부상 내용과 현황의 차이, 건축물현황도상의 오류 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축급에 속하여 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 또는 소규모 투자용으로 적합합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이하며, 권리관계가 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 향후 재건축이나 개발 시 토지 지분을 보유한다는 이점이 있습니다. (단, 해당 지역의 개발 가능성은 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 2024년 10월 18일 거래된 58.35㎡ (약 17.6평) 4층 매물이 13,000만원에 거래되었습니다. 이 거래는 해당 면적 및 층수 대비 현실적인 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

나머지 2025년 거래(7,000만원, 7,600만원)는 동일 면적 및 층수의 4층 매물 대비 현저히 낮은 가격으로, 거래 오류 또는 특수 거래일 가능성이 높아 시세 산정 시에는 제외하였습니다.

본 물건은 전용면적 59.71㎡ (약 18.1평)이며, 2017년 준공되었습니다. 감정가는 116,000,000원입니다.

신뢰할 수 있는 최근 매매 사례(13,000만원, 4층)를 바탕으로 1층의 가치를 평가할 때, 일반적으로 4층 매물보다 낮은 가격으로 평가됩니다. 4층 13,000만원 매물을 기준으로 10~20% 할인을 적용하면 1층의 가치는 대략 10,400만원에서 11,700만원 범위로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 116,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

감정가(116,000,000원) 및 신뢰할 수 있는 시세(10,400만원 ~ 11,700만원 범위 예상)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 추가 확인 사항에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 접근으로는 감정가를 기준으로 하되, 약간의 상승 여력을 고려하는 것이 일반적입니다.

적정 입찰 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.