나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [13] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (13)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-23, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 73.08㎡ (약 22.11평)

토지지분: 73.081㎡ (약 22.11평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.641㎡ (약 18.04평)

1.3. 매각 대상 및 특징

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2017년 7월 사용승인)

건물 층수: 총 4층 중 3층

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권은 명시되어 있으나 해당 사항 없을 것으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재지로, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 당OOOOOOOO (당진축산업협동조합으로 추정)

3.2. 등기부현황 및 권리분석

말소기준권리인 당진축산업협동조합의 근저당 (2017년 7월 20일, 43,200,000원) 이후 설정된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 압류, 가압류 등기 또한 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 1,232,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 원영수

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 7월 31일

배당신고일자: 2023년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받고 명도를 완료할 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필수적으로 포함되어야 하나, 본건의 경우 보증금이 명시되어 있으며 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 정보

본건은 2017년 준공된 "봉화빌리지"로 추정되는 다세대주택 단지 내 물건입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 58-59㎡)의 다세대주택 매매가는 2024년 10월 130,000,000원 (4층, 58.35㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 715만원 수준입니다.

반면, 2025년 6월과 11월에는 1층에 위치한 유사 면적의 다세대주택이 각각 70,000,000원 (59.6㎡) 및 76,000,000원 (58.35㎡)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 384만원 ~ 417만원 수준으로, 층수에 따른 가격 차이가 상당함을 시사합니다.

본건은 3층에 위치하고 있으며, 감정가는 125,000,000원 (약 694만원/평)으로, 4층의 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내부 구조 및 설비

본건은 다세대주택으로, 집합건축물대장상 각 호별 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부가 공부상 지목은 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 또한, 기호(5) 근린생활시설(식당)의 집합건축물대장상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이니 유의가 필요합니다.

6.2. 주변 시설

현황 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스나 검색을 통한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 3층에 위치하여 1층 대비 좋은 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 거래 사례에서 층별 가격 차이가 크게 나타나므로, 3층의 가치를 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물 (2017년 준공)

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담 없음

* 3층에 위치하여 1층 대비 주거 쾌적성 우수

* 최근 고가 거래 사례와 유사한 감정가

9. 예상 입찰가

감정가 125,000,000원을 기준으로, 4층의 최근 최고 실거래가 130,000,000원 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 128,000,000원 내외로 예상됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.