나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [9] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (9)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 78.27㎡ (약 23.68평)

건물면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2017년

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 (2017년 7월 사용승인)

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송산면에 위치하며, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 지나고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 삼월리 6-21, 6-23번지 일대는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 인근 산업단지와 가축 분뇨 처리 시설 등이 위치하고 있어 일부 지역에서는 악취나 환경 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 해당 물건지 자체에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 당진시 송산면 가곡리 일원에 친환경에너지타운 조성사업이 추진될 예정이며, 이는 과거 기피·혐오시설에서 발생하는 에너지를 활용하는 사업입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권 (108,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약상 을1 근저당권(당진축산업협동조합) 외 갑1 소유권보존, 갑2 압류(예산세무서장), 갑3 임의경매(당진축산업협동조합), 갑4 가압류(최용), 갑5 압류(당진시) 등 모든 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황을 보면 김민욱 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원으로 거주 중이나, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 김민욱 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2020-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금은 전액 인수되지 않으나, 배당신고일자(2023-11-24)를 고려하여 배당 여부를 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

권리분석 결과, 낙찰자는 인수할 권리나 부담해야 할 임차인의 보증금이 없어 깨끗한 권리 상태를 취득할 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송산면 삼월리 지역은 주거용 다세대주택과 함께 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 인근에 현대제철이 있어 직주근접의 요소를 가지고 있습니다.

감정평가서 상 본건 중 기호(5)는 근린생활시설(식당)로 이용된 것으로 보입니다. 이는 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

다만, 대규모 산업단지(송산일반산업단지, 송산2일반산업단지)가 인근에 위치하고 있어, 해당 산업단지의 활성화 정도에 따라 주변 상권의 수요에 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2017년 7월에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건축 양식을 갖추고 있습니다.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

각 세대는 일반적으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등의 구조를 갖추고 있으며, 일부 세대에는 다락이 설치된 것으로 보입니다.

인근 지역은 농경지와 임야가 혼재하고 있어, 도시 생활과 함께 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부 지목이 임야, 전 등이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 또한, 기호(5)의 집합건축물대장상 건축물 현황도 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이니, 관련 부분을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 김민욱 씨 외에 다른 임대 관계는 미상으로 파악되어, 추가적인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 환경: 인근에 산업단지, 축산폐수공공처리시설, 기타 폐기물처리시설 등이 위치하고 있어, 해당 시설들로부터 발생하는 악취나 환경 관련 이슈가 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 사업계획: 당진시 송산면 가곡리 일원에 친환경에너지타운 조성사업이 추진 중으로, 이는 지역 개발의 긍정적 요인이 될 수도 있지만, 사업 진행 과정이나 결과에 따라 주변 환경에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)에 속하는 다세대주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담이 거의 없는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 내부 설비가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 이용 계획상의 제한사항, 공부와의 차이, 그리고 주변 산업단지 및 처리 시설로 인한 잠재적 환경 리스크는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 임차인 김민욱 씨의 대항력은 없으나, 배당 여부 확인 및 잔류 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태 양호 예상.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 생활 편의시설 완비: 승강기, 도시가스 등 기본적인 주거 설비 갖춤.

* 지리적 이점: 지방도 인접 및 버스정류장 근접으로 교통 편리.

* 향후 개발 가능성: 주변 산업단지 활성화 및 친환경에너지타운 조성 사업 등은 장기적으로 지역 가치 상승 가능성을 제시.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 같은 건물 단지 내에서 2024년 10월 18일에 4층, 전용면적 58.35㎡ 물건이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 2,227,935원/㎡입니다.

본 물건의 건물면적은 65.65㎡이므로, 이와 유사한 가격 수준으로 환산 시 약 146,172,940원의 가치를 추정할 수 있습니다.

또한, 감정가는 154,000,000원으로 책정되어 있습니다.

최근 다른 거래 사례(2025년 6월 70,000,000원, 2025년 11월 76,000,000원)는 면적이나 층수, 거래 시점 등을 고려할 때 본 물건과의 직접적인 비교에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 낙찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 145,000,000원

본 입찰가는 위에서 분석된 시세 및 감정가, 권리 분석 결과(인수 보증금 없음)를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.